نقش سرقفلي در ميزان اجاره بهاء در اماکن تجاري.

آقاي «الف» دعوي افزايش اجاره­ بهاي ملک خود را به طرفيت آقاي «ب» که ملک در اجاره وي      مي­باشد مطرح مي­نمايد. آقاي «ب» ضمن پذيرش عقد اجاره در مقام دفاع اظهار مي­دارد که سرقفلي ملک را از مالک خريداري نموده است و بايد سرقفلي وي در ميزان اجاره­ بها لحاظ شود. با توجه به مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، پس از انقضاء مدت سه سال از تاريخ آخرين افزايش اجاره ­بها، موجر اين حق را دارد که تقاضاي افزايش اجاره­ بها(تعديل اجاره ­بها) ملک خود را بنمايد و اين امر(افزايش اجاره ­بها) با جلب نظر کارشناس صورت خواهد گرفت، و کارشناس نيز مکلف شده است اجاره ­بهاي عادله ملک را تعيين نمايد. در مواد مذکور درباره لحاظ داشتن حق سرقفلي در ميزان اجاره­ بها اظهارنظر نشده است. از طرفي نيز هنگام تخليه حق سرقفلي به نرخ عادله روز بايد از جانب موجر به مستأجر پرداخت شود. آيا ميزان اجاره ­بهاي ملک ارتباطي به پرداخت حق سرقفلي دارد؟ در صورت وجود ارتباط ميان اجاره­ بها و حق سرقفلي، اين رابطه چگونه است و به عبارت ديگر اجاره­ بها ملک به چه صورت محاسبه خواهد شد؟^[1]

نظر اکثريت:

يكي از امتيازات سرقفلي اماكن تجاري پايين بودن اجاره­ آنها است و اگر اجاره­ بهاي اين­گونه اماكن همانند اجاره اماكني باشد كه سرقفلي ندارند، فرقي بين آنها نيست، لذا در فرض سؤال در زمان تعديل اجاره ­بها به سرقفلي ملك توجه خواهد شد و به نسبت اجاره بهاي زمان اجاره و سرقفلي پرداخت شده، نسبت به تعديل آن اقدام خواهد شد.

نظر اقليت:

سرقفلي، اولويت استفاده از ملك استيجاري براي مستأجر است و ارتباطي با ميزان اجاره­ بها ندارد، لذا با توجه به اين­كه در زمان تخليه ملك سرقفلي به نرخ روز محاسبه مي­شود بنظر مي­رسد كه اجاره­ بها نيز بايد به نرخ روز تعديل شود.

نظر کميسيون (نشست قضائي 5 مدني):

آنچه از سؤال مطروحه استنباط مي­شود دعواي اقامه شده درخواست افزايش اجاره بها مي­باشد که در محدوده تعديل اجاره­بها قابليت رسيدگي دارد فلذا چون در تعديل اجور، دادگاه با کسب نظر کارشناس نرخ عادله اجاره­ بها را تعيين مي­نمايد و کارشناس موظف است در تعيين ميزان اجاره ­بها بر اساس ضوابط قانوني، رعايت جميع شرايط از جمله پرداخت يا عدم پرداخت سرقفلي يا مبالغي تحت عناوين ديگر را مورد توجه قرار دهد، به علاوه عرف جاري نيز مؤيد اين مطلب است که در تعديل مالاجاره في­مابين مغازه­هايي که سرقفلي آن پرداخت شده يا پرداخت نشده تفاوت وجود دارد لذا کارشناس ارزياب تعيين اجاره ­بها لازم است به پرداخت يا عدم پرداخت سرقفلي توجه نمايد و براساس آن اجاره­ بها را معين کند، لذا نظريه اکثريت در نشست قضائي خرم آباد تأييد مي‌شود.