علی پودر آذر
(رییس شعبه دهم دادگاه عمومی حقوقی کرمانشاه)
– چکیده
دعوای خلع ید یکی از دعاوی شایع نسبت به املاک است که امروزه تعداد قابل توجهی از پروندهها را در دادگاه به خود اختصاص داده است. رویه دادگاهها در رسیدگی به این دعوی، رسیدگی هم زمان به ادعای مالکیت خوانده بود که در پاسخ به خواسته خواهان اقامه میگردید. رأی وحدت رویه شماره 672- 1/10/1383 هیأت عمومی دیوانعالی کشور با منوط نمودن پذیرش دعوی خلعید به ثبت رسمی ملک موضوع اختلاف، ضمن این که دادگاه را از تکلیف به احراز مالکیت خواهان دعوی مبری نمود، اشخاص خواهان خله ید را به گرهای غالباً ناگشودنی روبه رو ساخت که با عنایت به عدم امکان ثبت ملک در برخی موارد امکان خروج از این چالش میسر نیست. نگارنده معتقد است قرار دادن چنین الزامی برای خواهان دعوی خلع ید باید با درنظر گرفتن امکان و شرایط ثبت املاک صورت پذیرد.
کلید واژهها: خلع ید، غیرمنقول، احراز مالکیت، رأی وحدت رویه، ثبت ملک.
درآمد
دعاوی مربوط به املاک از جمله دعاوی شایع و متداول در دادگاهها است و با توجه به افزایش جمعیت و توسعه محدوده شهرها به علت مهاجرت که ثمره آن نیاز روزافزون به مسکن است و نیز سودآور بودن سرمایهگذاری در بخش املاک و مسکن که باعث اقبال سرمایهگذاران به این بخش از اقتصاد شده، مهمترین نیز محسوب میشود. این حجم وسیع از دعاوی املاک به همراه گستردگی و تنوع قوانین و مقررات ناظر بر این بخش و رویههای متفاوتی که دادگاهها در برخود با این دعاوی دارند سبب شده که دیوانعالی کشور نیز حسب مورد در برخورد با مسایل مرتبط با این دعاوی درصدد ایجاد رویه برآید. این نوشتار به بررسی رأی وحدت رویه شماره 672- 1/10/1383 در باب خلع ید از املاک میپردازد.
الف- مبنای صدور رأی وحدت رویه شماره 672- 1/10/1383
مطابق رأی وحدت رویه شماره 672- 1/10/1383 هیأت عمومی دیوانعالی کشور «خلع ید از اموال غیرمنقول، فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز مالکیت، قابل استماع نیست. بنا به مراتب و با توجه به مواد (46)، (47)، و (48) قانون ثبت اسناد و املاک، رأی پنجم دادگاه تجدیدنظر استان به نظر اکثریت اعضای هیأت عمومی دیوانعالی کشور که با این نظر انطباق دارد، صحیح و قانونی تشخیص میشود. این رأی بر طبق ماده (270) قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری برای شعب دیوانعالی کشور و دادگاهها لازمالاتباع است.»
مبنای صدور این رأی، اختلاف نظر بین شعب چهارم و پنجم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان است. شعبه چهارم آن دادگاه بنا به اصل حاکمیت اراده و اصل صحت و در چارچوب مواد قانون مدنی در باب عقد بیع و پس از احراز مالکیت عادی خواهان در دعوای خلع ید، حکم به خلع ید خوانده از قطعه زمینی صادر میکند. لیکن شعبه پنجم همان دادگاه در دعوای خلع ید از زمین کشاورزی که به استناد سند عادی مالکیت طرح شده، پذیرش ادعای خواهان را موکول به ارائه سند رسمی مالکیت کرده و بر این اساس رأی شعبه بدوی در عدم استماع دعوا را تأیید میکند. این دو رأی مبنای طرح قضیه در هیأت عمومی دیوانعالی کشور و صدور رأی وحدت رویه شماره 672- 1/10/1383 شدند.
اکنون پرسش این است که رأی وحدت رویه مزبور تا چه حد در حل و فصل اساسی دعاوی مربوط به مالکیت املاک و به ویژه دعوای خلع ید که یکی از عادیترین دعاوی در دادگاههاست کارایی دارد، و آیا به همین اندازه که وظیفه دادگاهها را در احراز مالکیت طرفین دعوا بر ملک موضوع دعوا کاهش داده است، به وضعیت ثبت املاک و امکانات قانونی موجود برای درخواست ثبت املاک توجه داشته است؟
به نظر نگارنده، رأی وحدت رویه مزبور نه تنها مبتنی بر استنباطی تازه از مقررات ثبت اسناد و املاک نبوده و راهگشای حل و فصل چنین تعداد قابل توجهی از دعاوی مربوط به مالکیت املاک به ثبت نرسیده نیست، بلکه با صدور این رأی، دادگاهها به محض برخورد با دعوای خلع ید که به استناد سند عادی مالکیت طرح شده و بدون این که به بررسی امکان اخذ سند رسمی مالکیت برای ملک موضوع دعوا توجه کنند، یا متوجه این نکته شوند که اگر خواهان در دعوای مطروحه فاقد سند رسمی مالکیت است، طرف مقابل وی (خوانده) نیز در همین وضعیت است، رسیدگی را خاتمه داده و استماع دعوا را موکول به ارائه سند رسمی مالکیت میکنند. بنابراین میتوان گفت که هیأت عمومی دیوانعالی کشور در صدور این رأی به وضعیت و امکانات فعلی ثبت املاک در کشور و دشواری به دست آوردن سند رسمی برای مالکینی که ملک ایشان فاقد سند رسمی است، توجهی نکرده است. علاوه بر این هیأت عمومی دیوانعالی کشور با صدور این رأی و با توجه به اطلاق آن، عدم پایبندی خود را به رأی پیشین به شماره 569-10/10/1370 نشان داد بدون این که آن را به صراحت نسخ کند. مطابق این رأی: «دادگستری مرجع رسیدگی به تظلمات و شکایات میباشد و اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این تأکید دارد. الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده مانع از این نمیباشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده، رسیدگی نمایند…»
همانگونه که میبینیم هیأت عمومی دیوانعالی کشور در رأی سابق خود، دعاوی و اختلافات مربوط به مالکیت ملک به ثبت نرسیده را حتی در نقاطی که ثبت عمومی املاک آن بخش یا ناحیه آگهی شده و به عبارت دیگر اجباری شده، صرفاً براساس مرجعیت فراگیر دادگستری در حل دعاوی، قابل استماع و رسیدگی در ماهیت دعوا دانسته است و بر این اساس به دارندگان چنین اسنادی اطمینان داده که با وجود الزامات ناشی از قانون ثبت اسناد و املاک مبنی بر بیاعتباری اسناد عادی در دعاوی مربوط به املاک به ثبت رسیده یا املاکی که ثبت آنها اجباری شده، بتوانند با استناد به سایر دلایل (سند عادی، شهادت و…) در دادگاه طرح دعوا نکنند.
در این جا ذکر این نکته بیمناسبت نیست که اگر نسبت به ملک در جریان ثبت عمومی املاک اظهارنامه تنظیم و تسلیم واحد ثبتی نشده، از نظر مقررات ثبت عمومی املاک و در خاتمه عملیات ثبتی، مجهول المالک است و در مورد چنین ملکی اشخاصی که حق تقاضای ثبت دارند، میتوانند دو سال از تاریخ اجرای قانون ثبت، تقاضای ثبت نمایند و پس از گذشت دو سال، معاملات راجع به آن ملک، قبل از تقاضای ثبت، در دفتر اسناد رسمی پذیرفته نمیشود و صد و بیست و پنج درصد بیش از حقالثبت معمولی حین تقاضای ثبت، از متقاضی دریافت خواهد شد و نسبت به املاکی که آگهی نوبتی آن منتشر نشده، از تاریخ انتشار آگهی مذکور در ماده (11)، معاملات چنین ملکی به هیچ عنوان قبل از تقاضای ثبت، در دفاتر اسناد رسمی پذیرفته نخواهد شد و پس از یک سال از تاریخ اولین آگهی نوبتی، صد و بیست و پنج از حقالثبت معمولی در موقع تقاضای ثبت علاوه دریافت خواهد شد. (ماده (12) قانون ثبت)
رأی وحدت رویه شماره 569 هیأت عمومی دیوانعالی کشور از این نظر که با بیاعتنایی به مقررات الزامآور قانون ثبت و بدون توجه به تعریف مجهول المالک ثبتی صادر شد، در خور نقد است ولی به هرحال برای مدتی طولانی رویهای ایجاد کرد تا براساس آن دادگاهها بتوانند به اختلافات مربوط به مالکیت املاک و به ویژه املاکی که ثبت آنها اجباری شده ولی درخواست یا اظهارنامهای در مورد ثبت رسمی آنها تکمیل و تحویل ثبت محل نشده، رسیدگی کنند.
بیشک تحولات رویه قضایی در یک سیستم حقوقی، امری عادی و قابل پذیرش است لیکن این تحولات زمانی مفید است که در مسیر وصول به یک هدف قابل دسترسی و نه آرمانی و در مسیر سیاستگذاریهای قبلی و به منظور حل مشکلات قضایی جامعه رخ دهند. لیکن چنانچه این تحولات بیضابطه و بدون نگرش به سیاستگذاریهای قبلی و نتایج حاصل از آنها صورت پذیرند، بیتردید مفید نبوده بلکه در تعارض و مقابله با نتایج سیاستهای قبلی، خود مشکلزا میشوند. با توجه به این نکته بهتر بود هیأت عمومی دیوانعالی کشور با نگرش به رویۀ قبلی خود (منعکس در رأی شماره 569- 10/10/1370) و با در نظر داشتن آثار آن رأی و ترتیب ناشی از اعمال آن در دادگاهها و به تبع در سطح جامعه و تلقی خاصی که پس از انقلاب اسلامی در برخی دادگاهها از بیع عادی یا به تعبیری شرعی و لزوم آن وجود داشت، مبادرت به تعدیل رأی قبلی و صدور رأی جدید مینمود.
به هر حال با صدور رأی وحدت رویه شماره 672- 1/10/1383، تکلیف دادگاهها در برخورد با دعاوی خلع ید از املاکی که متکی به سند رسمی مالکیت نیستند، بسیار ساده شده است زیرا به موجب آن، دادگاهها مکلف شدند بدون اظهارنظر در ماهیت دعوا، رأی به رد آن صادر و خواهان را به اخذ رسمی و آن گاه طرح دعوا با استناد به سند رسمی هدایت کنند.
ب- ارتباط دعوای خلع ید با مالکیت
حق مالکیت به عنوان بارزترین مصداق حق عینی، متضمن حق تعقیب برای مالک نسبت به ملک خود است(1) و این حق تعقیب درصورتی که با ممانعت شخص دیگری مواجه شود از طریق دادگاه به کار میافتد. در دعوای خلع ید از اموال غیرمنقول نیز، خواهان باید ابتدا مالکیت خود را بر ملک موضوع دعوا نزد دادگاه به اثبات رساند و آن گاه به اثبات وضع ید غاصبانه یا در حکم غصب خوانده بپردازد تا در پایان بتواند به حکم خلع ید خوانده دست یابد، با وجود این، مالکیت خواهان در تمام اشکال دعوای خلع ید به یک اندازه محور دادرسی نیست بلکه در برخی از اشکال این دعوا، مالکیت خواهان در حد مقدمه پذیرش دعوا و ورود به اصل دعا که همان وضع ید غاصبانه یا در حکم غصب خوانده است، مورد توجه قرار میگیرد و در مواردی اساس دعوا را تشکیل میدهد. بنابراین به بررسی فروض مختلف دعوای خلع ید میپردازیم:
1- دعوای خلع ید از غیرمنقول با ادعای مالکیت طرح میشود و در مقابل، خوانده نیز مدعی مالکیت ملک تحت تصرفش میباشد.
2- دعوای خلع ید از غیرمنقول بر مبنای مالکیت طرح میشود ولی خوانده ادعایی در مورد مالکیت ندارد.
به نظر میرسد که در جهت تفکیک مبنای این دو دعوا بند (3) ماده (7) قانون تشکیل دادگاههای حقوقی یک و دو، رسیدگی به دعوای خلع ید از اعیان غیرمنقول را درصورتی که بین طرفین اختلاف در مالکیت نبود، بهطور مطلق در صلاحیت دادگاه حقوقی دو قرار داده بود و چنانچه طرفین در مالکیت غیرمنقول اختلاف داشتند، نصاب مذکور در بند (2) آن ماده لازمالرعایه بود.
3- دعوای خلع از غیرمنقول بدون این که مبتنی بر ادعای مالکیت بر عرصه یا اعیان غیرمنقول باشد طرح میشود و در مقابل، خوانده ممکن است مدعی مالکیت عرصه و اعیان گردد.
فرض مطرح در بند یک بهطور معمول شایعتر از بقیه فروض است. در این دعوا خواهان با ادعای مالکیت بر عرصه یا اعیان ملکی، خواستار خلع ید خوانده از آن است. در برابر، خوانده هم با ادعای مالکیت بر ملک موضوع دعوا، خواستار صدور حکم بر بیحقی طرف مقابل است. در این دعوا دادگاه ناگزیر از بررسی ادعای مالکیت طرفین میگردد و ادعای مالکیت هر کدام از طرفین دعوا که به اثبات رسید، او برنده دعواست. اگر ملک موضوع دعوا به ثبت رسیده باشد، لازم است که خواهان مالکیت ثبتی خود را در دادگاه به اثبات رساند. در صورت عدم ثبت ملک موضوع دعوا تکلیف چیست؟ آیا خواهان در نظام قانونی فعلی میتواند سند رسمی چنین ملکی که هنوز به ثبت نرسیده را بگیرد؟
ظاهر عبارات رأی وحدت رویه شماره 672- 1/10/1383، این معنی را میرساند که در کلیه دعاوی خلع ید از املاک، خواهان الزاماً باید مالکیت رسمی خود را نزد دادگاه به اثبات برساند، خواه این که ملک موضوع دعوا به ثبت رسیده باشد یا خیر. ولی در عمل موارد متعددی پیش آمده که برای خواهان امکان ارائه سند رسمی مالکیت نبوده چرا که عرصه موضوع دعوی هنوز به ثبت نرسیده است. آیا مقررات قانون ثبت اسناد و املاک به چنین شخصی امکان اخذ سند رسمی را میدهد؟
امکانات قانونی اخذ سند رسمی مالکیت در مباحث بعدی بررسی میگردد.
فرض پیشبینی شده در بند (2) با آوردن مثالی روشن میشود. در نظر بگیرید شخصی مبادرت به تصرف غاصبانه ملک دیگری کرده و در مقابل خواسته مالک به رفع تصرف، بدون این که مدعی مالکیت شود، اظهار میدارد که چون خواهان دارای املاک زیادی است، حاضر به رفع تصرف از ملک خواهان نیست. این فرض در حال حاضر کمتر دیده میشود ولی در مواقع بروز بحرانهایی چون جنگ دیده شده است. در این فرض اگر مالک اقدام به طرح دعوای خلع ید نماید، هر چند لازم است مالکیت خود را به نزد دادگاه به اثبات رساند، لیکن بیشک مالکیت وی محل مناقشه طرفین و محور دادرسی نیست بلکه تنها دلیلی است بر ذینفع بودن او در طرح دعوا. در زمان حاکمیت قانون تشکیل دادگاههای حقوقی یک و دو، رسیدگی به این دعوا در صلاحیت دادگاه حقوقی دو بود.
در فرض سوم، مستأجر ملکی ممکن است در برابر تصرف عین مستأجره توسط دیگری، دعوایی طرح و خواستار خلع ید متصرف از عین مستأجره شود. در این فرض، خواهان ادعایی در مورد مالکیت عرصه و اعیان ملکی که نسبت به آن طرح دعوا کرده، ندارد بلکه چون مالک منافع است تنها خواستار خلع ید خوانده از عین مستأجره به منظور انتفاع از آن است.
همانگونه که ملاحظه شد در این سه دعوا، مالکیت به یک اندازه اهمیت ندارد. ولی هیأت عمومی دیوانعالی کشور در رأی صادره، به این حالات دعوای خلع ید و همچنین وضعیت ثبتی ملک موضوع دعوا، توجه نکرده و بهطورکلی استماع این دعوا را منوط و موکول به ارائه سند رسمی مالکیت کرده است.
ج- روند سند مالکیت
همچنان که ملاحظه شد طبق رأی وحدت رویه شماره 672- 1/108/1383، استماع خلع ید از زمین موکول به اثبات مالکیت رسمی خواهان است و اگر خواهان نتواند مالکیت رسمی خود را به اثبات رساند، دادگاه قرار رد یا عدم استماع دعوا صادر میکند. مسلم است که با صدور چنین قراری از سوی دادگاه، اصل اختلاف، همچنان پابرجاست. اکنون که دعوا رد شده، خواهان به ناچار در صدد گرفتن سند رسمی ملکی که مدعی مالکیت آن است، برمیآید. میخواهیم ببینیم با چه امکانات قانونی این خواستۀ او محقق میشود.
1- ثبت عمومی املاک
مواد 9 الی 15 قانون ثبت اسناد و املاک، به ثبت عمومی املاک اختصاص دارد. ثبت عمومی املاک روندی است که در طی آن ادارات ثبت اسناد و املاک رأساً به انتشار آگهی ثبت عمومی و تعیین حدود یک ناحیه و سپس توزیع اظهارنامه و تحدید حدود املاک واقع در آن ناحیه و ثبت مالکیتها مبادرت میکنند. ثبت عمومی املاک، پس از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در 26/12/1310 به مرور در شهرها و روستاها اجرا شد. در شهرها مأمورین مجری این قانون به ثبت مالکیت خانهها و تأسیسات شهری همچون دکانها، انبارها و آب انبارها و غیره به نام اشخاص، اعم از: حقیقی و حقوقی پرداختند و در روستاها نیز با توجه به نظام ارباب و رعیتی حاکم در آن زمان، به ثبت املاک به نام مالکین روستاها پرداختند. با خاتمه ثبت عمومی املاک، مالکیت اشخاص در دفاتر املاک به ثبت رسید و عملیات ثبت عمومی نیز در مورد املاک آن نواحی برای همیشه خاتمه یافت. ولی پس از خاتمه عملیات ثبت عمومی املاک و به مرور تغییر و تحولاتی در مالکیت املاک به ویژه املاک روستایی به وجود آمد و بسیاری از روستاها در اجرای مقررات اصلاحات ارضی بین مالکین و رعایا تقسیم شدند، اما این تقسیمات اغلب موارد در دفتر املاک به ثبت نرسیدند. بنابراین در خصوص اراضی و املاکی که مشمول قانون اصلاحات ارضی بودند مندرجات دفتر ثبت املاک حجیت سابق را نداشت. به عبارت دیگر پس از اجرای مقررات قانون اصلاحات ارضی، دفاتر املاک اعتبار پیشین را از دست دادند، زیرا مالکیتهای جدیدی که در اثر اجرای قانون اصلاحات ارضی به وجود آمدند، اکثر موارد در دفاتر املاک ثبت نشدند. ناگفته نماند که در این خصوص خلأ قانونی وجود نداشت زیرا در راستای اجرای مقررات قانون اصلاحات ارضی، ماده (144) قانون ثبت در 18/10/1351 از تصویب گذشت که مقرر میداشت:
«با اجرای مقررات اصلاحات ارضی نسبت به هر ملک، تحدید قطعات مورد تصرف زارعین و یا سهم اختصاصی مالک در صورت تقسیم و یا مستثنیات قانون اصلاحات ارضی، فقط با انتشار آگهی الصاقی، پس از استعلام از اداره تعاون و امور روستاهای محل انجام میگیرد. هرگاه املاک مشمول مقررات اصلاحات ارضی متصل به هم باشند، میتوان تحدید حدود قطعات را ضمن یک آگهی الصاقی انجام داد. در مواردی که مجاور ملک از املاک جزء اموال عمومی باشد، وقت تحدید حدود باید به مرجع صالح ابلاغ شود. عدم حضور نماینده اداره تعاون و امور روستاها و یا نماینده سایر مراجع صالح، مانع انجام تحدید نخواهد بود…»
با وجود این و تا آن جا که نگارنده سراغ گرفته، مفاد ماده فوق بهطور فراگیر به اجرا گذاشته نشد و درحال حاضر نیز با توجه به درهم ریختگی حد و مرز اراضی زارعین و مالکین و تغییر کاربری، بسیاری از این اراضی به ویژه در اطراف شهرها زمینه اجرایی آن از دست رفته است ولی به نظر میرسد در روستاهایی که ملحق به شهرها نشدهاند، همچنان قابل اجراست.
به هر حال، وضع به همین منوال نیز نماند زیرا به مرور زمان با افزایش جمعیت و توسعه محدودۀ شهرها، بسیاری از دهات و آبادیهای مجاور شهرها در شهرهای هم جوار حل شدند و اراضی کشاوری سابق، توسط زارعین صاحب نسق به قطعات کوچک تجزیه و با اسناد عادی واگذار و تبدیل به خانه و تأسیسات شهری شدند. این روند از چند سال قبل از انقلاب شروع شد و پس از انقلاب اسلامی شدت گرفت. پس از انقلاب اسلامی نیز بسیاری از اراضی کشاورزی مشمول اجرای مقررات مورد عمل هیأتهای هفت نفره شدند و یک مرحله دیگر تقسیم شدند. این تقسیمات در مجموع به تجزیه اراضی کشاورزی و تبدیل آنها به اراضی مسکونی کمک کرد. از سوی دیگر طرح مباحثی از قبیل، صحت معاملات با اسناد عادی و قابلیت ترتیب اثر دادن به دعاوی مبتنی بر اسناد عادی مالکیت نیز بیتأثیر در گسترش این روند نبود. بدیهی است که در این اثنا دعاوی بسیار زیادی بر سر مالکیت این املاک پدید آمد به گونهای که هیأت عمومی دیوانعالی کشور را ناچار به صدور رأی وحدت رویه شماره 569- 10/10/1370 نمود.
خلاصه این که با اجرای مقررات ثبت عمومی در هر ناحیه، عملیات ثبت عمومی خاتمه یافت و پس از اجرای مقررات اصلاحات ارضی و با وجود ماده (144) قانون ثبت نیز عملیات ثبت عمومی تکرار نشد. توجه به نکته با اهمیت است که اغلب دعاوی فعلی خلع ید نیز مربوط به املاکی است که در سابق جزء اراضی کشاورزی و نسقهای زارعانه بوده و اکنون بدل به ملاک مسکونی شدهاند. بنابراین میتوان نتیجه گرفت که برای مالکین چنین املاکی، امکان اخذ سند از طریق مقررات ثبت عمومی نیست مگر اینکه اداره ثبت اسناد و املاک مبادرت به اعلان ثبت عمومی و پذیرش اظهارنامه نماید.
2- ثبت عادی (اختصاصی)
با توجه به افزایش روزافزون املاک فاقد سند رسمی و بروز مشکلات عدیدهای که برای مالکین این املاک پیش آمد، قانونگذار در تاریخ 31/4/1365(2) با تصویب اصلاحیه مواد (147) و (148) قانون ثبت اسناد و املاک در صدد رفع مشکل برآمد تا متصرفین املاک فاقد سند رسمی، بتوانند در صورت داشتن شرایط مقرر در این مواد، سند رسمی مالکیت برای ملک تحت تصرف خود دریافت کنند.
اکنون جای طرح این پرسش است که درحال حاضر مقررات مواد (147) و (148) قانون ثبت اسناد و املاک، به خواهانی که استماع دعوای خلع ید او موکول به ارائه سند رسمی مالکیت شده، کمکی در جهت گرفتن سند رسمی مالکیت میکند؟ از بررسی این دو ماده میتوان گفت این مواد در اغلب موارد و بنا به حداقل دو دلیل که در ذیل به توضیح آنها میپردازیم، کمکی به خواهان دعوا برای گرفتن سند رسمی مالکیت نمیکنند.
1- 2- محدودیت زمانی در پذیرش درخواست
در این خصوص ماده (147) مقرر میدارد: «برای تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ 1/1/1370 بر روی زمینهایی ایجاد نمودهاند که به واسطه موانع قانونی تنظیم سند برای آنها میسور نبوده است، همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغات اعم از شهری و غیرشهری و اراضی خارج از محدود شهر و حریم آن که در مورد بهرهبرداری متصرفین است و اشخاص تا تاریخ فوق خریداری نمودهاند و به واسطه موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آنها میسور نبوده است، به شرح زیر تعیین تکلیف میشود…» ملاحظه میشود که اجرای این قانون در مورد اعیان احداث شده بر روی زمینهایی که به واسطه موانع قانونی تنظیم سند برای آنها میسور نیست، محدود به ساختمانهایی است که تا 1/1/1370 احداث شدهاند و در مورد اراضی کشاورزی و باغها نیز محدود به مواردی است که تا تاریخ 1/1/1370 خریداری شدهاند. درنتیجه چنانچه این شرط احراز نشود، درخواست متقاضی رد میشود. همچنین بند (ط) ذیل تبصره (3) ماده (148) مقرر میدارد: «به منظور جلوگیری از تصرفات غیرقانونی اشخاص در اراضی دولتی و شهرداریها، تنها تصرفاتی معتبر شناخته میشود که تا تاریخ 1/1/1370 احداث مستحدثات و بنا شده باشد.»
2- 2- لزوم احراز تصرف بلا معارض متقاضی
دقت در بندهای (1)، (2)، (4) و (6) ماده (147) و بندهای (ج)، (د)، (ه)، (ح) و (ط) تبصره (3) و تبصره (4) ماده (148) میرساند که، تصرف بلامعارض متقاضی سند مالکیت یکی از ارکان پذیرش تقاضا و صدور سند مالکیت از سوی هیأت حل اختلاف ثبت است. بدیهی است که خواهان دعوای موردنظر ما که قبلاً دعوای خلع ید او رد شده و بالتبع تصرفی هم بر ملک مورد درخواست ندارد، از این طریق نمیتواند سند مالکیت بگیرد.
به عنوان راهحلی برای خروج از این به بن بست میتوان طرح دعوای رفع تصرف عدوانی را پیشنهاد کرد زیرا در این دعوا خواهان نیاز به اثبات مالکیت خود بر ملک موضوع دعوا ندارد ولی به هر حال باید سبق تصرف خود و لحوق تصرف خوانده را نزد دادگاه به اثبات برساند.
بنا به تجربه شخصی نگارنده، دعوی رفع تصرف عدوانی در ذهن بسیاری از مراجعین قابل تمیز و تفکیک از دعوی خلع ید نیست و به عبارت دیگر خواهان این دعوا تنها با عنوان دعوای رفع تصرف عدوانی لیکن با همان ادعای مالکیت و ادله دعوای مالکیت، مبادرت به طرح دعوا کرده و در پایان هم به نتیجه موردنظر نمیرسد. وانگهی در مواردی هم ممکن است خواهان از عهده اثبات ارکان دعوای تصرف عدوانی برنیاید و از این راهکار هم نتیجه مطلوب نگیرد.
¯ نتیجه:
رأی وحدت رویه شماره 672- 1/10/1383 حاوی هیچ نکته تازه یا تفسیر جدیدی از مواد قانون ثبت اسناد و املاک نیست و از طرف دیگر گرهای از مشکلات دعاوی مربوط به مالکیت املاک به ثبت نرسیده، نگشوده است. بلکه اگر پیش از صدور این رأی، دادگاه خود را مکلف به رسیدگی به اختلافات اشخاص درخصوص مالکیت این قبیل املاک میدیدند، اکنون به محض برخورد با این دعاوی، قراری دایر به عدم استماع دعوا صادر کرده و از خود سلب تکلیف مینمایند. لذا میتوان گفت که با توجه به وضعیت فعلی ثبت املاک، با صدور این رأی وحدت رویه، گرهای ناگشودنی بر کلاف سر درگم دعاوی مالکیت املاک به ثبت نرسیده، زده شد. لذا بنا به مراتب پیش گفته شایسته بود که دیوانعالی کشور با توجه به اوضاع و احوال فعلی مالکیت املاک و دعاوی موجود در دادگاهها و با توجه به این که درحال حاضر و در ذهن اکثر قریب به اتفاق مردم، زمین و املاک همچنان مهمترین سرمایه و وسیله کسب ثروت و اعتبار به شمار میروند، بهطور اصولی درصدد حل مشکل دعاوی مربوط به مالکیت املاک برمیآمد. نکتهای که نمیتوان از آن به راحتی گذشت این است که آیا خواهان دعوای فوق که از دادگاه ناامید شده و از مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک نتیجهای نگرفته است، از طرق مدنی برای احقاق حق خود اقدام خواهد کرد یا این که در نبود حمایت قانون، دست به اقدامات شخصی خواهد زد؟ آیا این رأی وحدت رویه، پایگاه امنی برای متجاوزین به املاک ثبت نشده و زمینخواران نخواهد بود؟
در پایان و به منظور آشنایی خواننده محترم با جنبه عملی قضیه، نمونهای از رأی دادگاههای بدوی و دادگاه تجدیدنظر در همین رابطه، ارائه میشود:
دادنامه شماره 50- 31/1/1387 شعبه 10 دادگاه عمومی- حقوقی کرمانشاه:
رأی دادگاه
خواهان با وکالت آقایان (م. ر) و (م. ا) و با استناد به تصویر قرارداد عادی در رابطه با خرید قطعه زمینی به مساحت 204 متر مربع، واقع در میان راهان کهریز منعقده به تاریخ 2/3/1357، دعوایی به طرفیت خوانده، به خواسته رفع ید خوانده از طبقه فوقانی ملک احداثی بر روی عرصه خریداری موضوع قولنامه فوق، مقوم به یازده میلیون ریال اقامه نمود و بهطور خلاصه چنین توضیح داد که در حدود پانزده سال پیش طبقه فوقانی ملکش را جهت سکونت به خوانده واگذار میکند لیکن مشارالیه پس از درخواست او برای تخلیه خانه، از تخلیه و تحویل آن سرباز زده و با ادعای واهی مالکیت مدعی، مدعی طبقه فوقانی است. در مقابل خوانده با وکالت آقای (م. چ) و با استناد به تصویر دادنامه شماره … شعبه چهارم دادگاه عمومی حقوقی کرمانشاه در پرونده کلاسه … اعلام داشت که خواهان، همین دعوا را در سابق مطرح کرده که منتهی به دادنامه فوق شده و لذا دعوای فعلی وی مشمول اعتبار امر مختومه است. در ماهیت نیز مدعی شد طبقه فوقانی تحت تصرف خود را با پرداخت مبلغ یکصد و هفتاد و پنج هزار تومان به خواهان، خریده است و بر اثبات این ادعا به شهادت امضاکنندگان یک فقره استشهادیه محلی استناد و تمسک نمود.
اینک دادگاه با توجه به مراتب فوق، اولاً: ایراد خوانده دایر به حاکمیت امر مختومه بر دعوای مطروحه را وارد نمیبیند زیرا حاکمیت امر مختومه از خصایص احکام دادگاه است و نه قرارها (به استثنای قرار سقوط دعوا)… ثانیاً: در ماهیت دعوا هر چند رأی وحدت رویه شماره 672- 1/10/1383 هیأت عمومی دیوانعالی کشور، استماع دعوای خلع ید از زمین را منوط به اثبات مالکیت رسمی مدعی نموده است لیکن این رأی وحدت رویه، از حیث دلالت منطوقی ناظر به زمین است و نه مطلق اموال غیرمنقول و از جمله اعیانی واقع بر زمین و عرصه. وانگهی چنانچه دامنه رأی وحدت رویه مذکور را توسعه داده و آن را ناظر بر مطلق اموال غیرمنقول بدانیم، لازمه اعمال آن این است که ملک موضوع دعوا، سابقه ثبت در دفتر املاک را دارا باشد و این درحالی است که بنا به اظهار طرفین دعوی ملک موضوع دعوا، فاقد هرگونه سابقه ثبتی میباشد و به عبارت دیگر مقررات ثبت عمومی املاک در مورد آن به اجرا گذارده نشده است تا دادگاه از مدعی خواستار ارائه سند مالکیت گردد و در صورت عدم ارائه سند نسبت به رد دعوا اقدام کند. پذیرش خلاف این نظر به این امکان منتهی میشود که اشخاصی عرصه و ملک ثبت نشده دیگران را به تصرف خود درآوردند و در وضعیتی که ثبت املاک اعم از ثبت عمومی یا ثبت از طریق مواد (147) و (148) قانون ثبت اسناد و املاک بسیار صعب و در مواردی غیرممکن است، دادگاهها نیز عاجز از احقاق حق و فصل خصومت گردند. رأی وحدت رویه شماره 569- 10/10/1370 هیأت عمومی دیوانعالی کشور نیز حاکی از این است که دعاوی مربوط به املاک به ثبت نرسیده، قابل طرح در دادگاه است. اعمال جمع بین این دو رأی وحدت رویه نیز منتهی به نظر دادگاه در پذیرش دعوای خواهان میگردد. بر این اساس دادگاه وارد ماهیت دعوی شد و قرار استماع شهادت گواهان خواهان را صادر و در جلسهای که به منظور تشکیل شد، اظهارات ایشان را استماع و صورتجلسه نمود. لیکن از مجموع اظهارات گواهان، آنچه بر دادگاه محرز شد برخی نقل قولها از جانب خوانده دایر به تصمیم به خرید طبقه فوقانی کارگاه بود و به عبارت دیگر هیچ یک از گواهانی که به دادگاه معرفی شدند ناظر بر انجام معاملهای بین خواهان به عنوان فروشنده و خوانده به عنوان خریدار طبقه فوقانی نبودند. تصرفات ممتد خوانده در طبقه فوقانی ملک خواهان نیز دلیل کافی برای اثبات مالکیت وی نیست زیرا این تصرف بلامعارض نبوده و آنچه از محتویات پرونده و تصاویر دادنامههای استنادی خوانده در پرونده به دست میآید این است که طرفین از سال 1382 به این طرف درگیر اختلافاتی در مورد طبقه فوقانی ملک موضوع دعوی بودهاند. لذا بنا به مراتب فوق و به استناد ماده (37) قانون مدنی که مقرر میدارد: «اگر متصرف فعلی اقرار کند که ملک سابقاً مال مدعی او بوده است در این صورت مشارالیه نمیتواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند مگر این که ثابت نماید که ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده» و مواد (309) و (308) و (38) همان قانون و… رأی به خلع ید خوانده از طبقه فوقانی ملک خواهان… صادر و اعلام مینماید…
خوانده از این رأی، تجدیدنظرخواهی نمود که نتیجه آن به شرح دادنامه شماره… شعبه پنجم دادگاه تجدیدنظر کرمانشاه در پرونده کلاسه… به قرار زیر است:
رأی دادگاه
خواسته تجدیدنظر خوانده آقای… با وکالت آقایان (م. ر) و (م. ا) و به طرفیت آقای…، صدور رأی مبنی بر رفع ید غاصبانه یک باب ساختمان است که تجدیدنظرخواه و تجدیدنظرخوانده در خصوص مالکیت آن اختلاف دارند. نظر به اینکه رفع ید و خلع ید هر دو از حیث نتیجه دارای آثار یکسانی میباشند و درخواست دعاوی مذکور متفرع بر اثبات مالکیت میباشد و نظر به این که تجدیدنظر خوانده آقای … فاقد سند مالکیت ثبتی در اداره ثبت اسناد و املاک کرمانشاه میباشد لهذا دادگاه مستنداً به رأی وحدت رویه شماره 672- 1/10/1383 هیأت عمومی دیوانعالی کشور که برای محاکم لازمالاتباع میباشد و مادتین (46) و (47) قانون ثبت با اعلام نقض دادنامه 50- 3/3/1387 صادره از شعبه دهم دادگاه عمومی کرمانشاه، قرار رد دعوای تجدیدنظرخوانده آقای …، صادر و اعلام میگردد. رأی صادره قطعی است.