مصطفی اصغرزاده
(رئیس دهم دادگاه حقوقی سنندج و مدرس دانشگاه)
عنوان: دعوی خلع ید از اموال غیرمنقول (که فرع بر اثبات مالکیت است) قبل از احراز و اثبات مالکیت، قابلیت استماع ندارد.
برای اطلاع از متن این رأی، نخست آن را عیناً نقل کرده و سپس به تحلیل آن پرداخته و با تشریح رویه عملی محاکم درخصوص نحوه مواجهه با موضوعاتی که منتهی به صدور این رأی گردیده (دعوی خلع ید و اثبات مالکیت) به بررسی مصادیق ملموس و مبتلابه آن خواهیم پرداخت. همچنین بحث مفصلی پیرامون قولنامه و اعتبار آن در عرف جامعه و رویه قضایی محاکم در این رابطه ارائه خواهیم داد. و اما متن رأی:
رأی وحدت رویه شماره 672- 1/10/1383
رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوانعالی کشور
خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت، قابل استماع نیست. بنا به مراتب و با توجه به مواد (46، 47 و 48) قانون ثبت اسناد و املاک، رأی شعبه پنجم دادگاه تجدیدنظر استان به نظر اکثریت اعضاء هیأت عمومی دیوانعالی کشور که با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص داده میشود. این رأی بر طبق ماده (270) قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری، در موارد مشابه برای شعب دیوانعالی کشور و دادگاهها، لازمالاتباع است.
این رأی در روزنامه رسمی شماره 17460- 12/11/1383 منتشر شده است.
بخش اول: مستندات قانونی که در این رأی به آنها استناد و اشاره شده است:
الف- ماده (46) قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1310 با اصلاحات بعدی:
(ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل:
1- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
2- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است)
ب- ماده (47) قانون فوق: (در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
1- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقول که در دفتر املاک، ثبت نشده است.
2- صلحنامه، هبه نامه و شرکتنامه)
ج- ماده (48) قانون مذکور: (سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچیک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.)
بخش دوم: شرح ماوقع و خلاصه مذاکرات و مباحثات اعضای هیأت عمومی دیوانعالی کشور پیرامون موضوع مختلف فیه:
1- منشاء صدور رأی وحدت رویه مذکور، استنباط مختلف و متفاوت شعب چهارم و پنجم دادگاههای تجدیدنظر استان لرستان از مواد (47 و 48) قانون ثبت اسناد و املاک و صدور آراء متفاوت در این راستا بوده است. این توضیح که شعبه چهارم، با این استدلال که: (با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قراردادها، (موضوع ماده 10 قانون مدنی که قراردادهای خصوصی بین افراد را در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ و معتبر دانسته) و اینکه انعقاد قرارداد بیع فیمابین طرفین، براساس قرارداد عادی تنظیمی (قولنامه) مورد تردید و تکذیب قرار نگرفته و به موجب ماده (362) قانون مدنی، از آثار بیع صحیح، این است که بایع را به تحویل و تسلیم مبیع ملزم مینماید و عدم رعایت مواد (47 و 48) قانون ثبت اسناد و املاک که به جهت رعایت تشریفات صوری معامله میباشد، نمیتواند به اداره طرفین که مبتنی بر انجام معامله، بوده خللی وارد نماید، (قرار عدم استماع دعوی صادره از ناحیه دادگاه بدوی را در دعوی خلع ید و تحویل مقداری زمین، موضوع قولنامه عادی تنظیمی فیمابین طرفین دعوی، به جهت عدم ثبت معامله، برخلاف انصاف و عدالت قضایی دانسته و با نقض رأی بدوی، پرونده را جهت رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی اعاده نموده است.
اما شعبه پنجم، رأی صادره مشابهی از همان شعبه بدوی را که به استناد مواد (22، 46، 47 و 48) قانون ثبت و ماده (2) قانون آیین دادرسی مدنی، به لحاظ عدم رعایت تشریفاتی ثبتی، صرف نظر از صحت و سقم دعوی مطروحه (خلع ید)، قرار عدم استماع دعوی صادر نموده بود، عیناً تأیید و اعتراض خواهان را رد نموده بود.
2- نظر دادستان کل کشور در این خصوص به طور مختصر چنین بود که: موضوع بحث و اختلاف و تفاوت آراء این است که آیا استناد به اسناد عادی در محاکم و مراجع قضایی و اداری صحیح است یا طبق مواد (47 و 48) قانون ثبت، استناد به اسناد غیر رسمی، نیاز به اثبات جداگانه در مراجع قضایی و حقوقی و کارشناسی دارد؟
به نظر میرسد با توجه به حاکمیت قوانین آمره و اینکه قانون ثبت مانند قانون کار و قانون مالیاتها و قانون تجارت، از قوانین آمره و حکومتی محسوب میشوند و برای برقراری نظم اجتماعی و تأمین حقوق کامل و پرهیز از تنازع و تخاصم و هرج و مرج در اموال و املاک مردم و جامعه وضع شده است و اینکه از جمله امور مسلم این است که موجودیت حقوق افراد ملازمه با شناسایی آن از طرف شرع، ذاتاً و عنواناً اصالت و صحت و لزوم در عقود و قراردادها و اسناد، منوط به عدم مخالفت آنها با قوانین و نظم عمومی است که در این صورت و حتی در صورت ثبت اسناد مربوط به عقود و قراردادها، طبق ماده (71) قانون ثبت، فقط بین طرفین و قائم مقام آنها رسمیت و اعتبار دارد و برای تسری آثار قانونی معاملات از جمله معاملات راجع به اموال غیرمنقول به اشخاص ثالث، علاوه بر ثبت مربوط به معاملات به شرح فوق، به صراحت ماده (72) همان قانون، معاملات مذکور هم باید در دفتر املاک به ثبت برسد که علاوه بر تسری آثار آن به اشخاص ثالث، دولت طبق ماده (22) قانون ثبت، و مقامات و مراجع قضایی و اداری، طبق ملاک ماده (73) و مفهوم مخالف ماده (48) قانون فوق الاشعار، مالکیت شخص و اسناد مربوط را به رسمیت شناخته و به آن اعتبار میدهند و مستنکف از شناسایی سند مرقوم هم طبق ماده (73) قانون ثبت مستوجب کیفر و واجد مسؤولیت قانونی است. بدیهی است لازمه برخورداری از این همه مزایای قانونی، رعایت مواد (46 و 47) قانون ثبت میباشد و الا هر چند عدم رعایت مقررات مرقوم، موجب بطلان سند یا عقد و زوال آثار آن بین طرفین نمیباشد، لیکن ترتیب آثار قانونی بر آنها در قبال اشخاص ثالث و نیز مراجع قضایی و اداری طبق ماده (48) قانون ثبت مشروط به رعایت مقررات و اسناد رسمی است و الا اعتبار قانونی نخواهد داشت. بدون تردید مقررات ثبتی که از جمله قوانین آمره، حکومتی و مرتبط با نظم عمومی است و رأی صادره توسط شعبه پنجم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان و اینکه ثبتی بودن معاملات و اسناد مربوط را در مقام اقامه دعوی اشخاص ثالث لازم دانسته، موافق اصول و موازین تشخیص و تأیید مینماید.
بخش سوم: مسائل مرتبط با موضوع رأی وحدت رویه:
گفتار اول: وظیفه و نحوه عملکرد دادگاه در دعاوی خلع ید که مستند به سند عادی از قبیل قولنامه یا بیعنامه … میباشد.
با توجه به عدم نسخ صریح یا ضمنی ماده (48) قانون ثبت و اینکه خلاف شرع بودن آن نیز از ناحیه شورای نگهبان اعلام نشده و به قوت و اعتبار خود باقی است، بنابراین دادگاه در صورت مواجه شدن با چنین سندی (عادی) باید به شرح مراحل زیر عمل نماید:
1- ابتدا باید بررسی نماید که آیا سند عادی ابرازی، متضمن وقوع معاملهای نسبت به مال غیرمنقول و یا هبه یا صلح یا شرکت میباشد یا خیر؟ در صورتی که مفاد سند مزبور، متضمن انجام معامله نسبت به عین یا منافع یا حقوق راجعه به مال غیرمنقول نباشد و بر وقوع صلح یا هبه یا شرکت نیز دلالت نداشته باشد، در این صورت میتوان به اصالت آن رسیدگی نمود و در صورت احراز اصالت و صحت سند به آن اعتبار داد.
2- اگر مفاد سند متضمن وقوع معاملهای نسبت به عین یا منافع یا حقوق مربوط به اموال غیرمنقول باشد باید روشن نمود که آیا مورد معامله در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت دارد یا خیر؟ (این موضوع با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل، مشخص خواهد شد) چنانچه ثبت دفتر املاک نشده و سند مالکیت نیز صادر نگردیده باشد، باید بررسی کرد که آیا ثبت معاملات در آن محل از طرف وزارت دادگستری یا رئیس قوهقضاییه، الزامی اعلام شده است یا خیر؟
3- اگر ملک در دفتر املاک ثبت نشده و وزارت دادگستری یا رئیس قوهقضاییه نیز ثبت معاملات را در محل وقوع ملک، اجباری اعلام نکرده باشند، رسیدگی به اصالت سند و ترتیب اثر دادن به آن در صورت احراز صحت و اصالت آن بلااشکال بوده و مشمول مقررات و حکم ماده (48) قانون ثبت نخواهد شد.
4- اگر ملک در دفتر املاک ثبت شده یا از معاملاتی باشد که وزارت دادگستری یا رئیس
قوهقضاییه، ثبت آنها را در آن محل، الزامی کرده است، باید توجه نمود که آیا مشمول مستثنیات مواد (46 و 47) میباشد یا نه؟ چنانچه از مستثنیات باشد، رسیدگی به صحت و اصالت آن و اعتبار دادن به آن به نحوی که قانون در خصوص مورد تجویز کرده است بلااشکال بوده و در غیر این صورت دادگاه نباید به آن توجه کرده و به صحت و اصالت آن رسیدگی نماید؛ زیرا این امر مخالف صریح ماده (48) قانون ثبت میباشد.
5- ممکن است در چنین دعوایی که به استناد سند عادی (در مواردی که سند عادی قابل پذیرش نیست) اقامه شده است، خوانده در دادگاه اقرار به وقوع معامله نماید، در این صورت دادگاه، نه به استناد سند عادی غیرقابل قبول، بلکه به استناد اقرار خوانده (که برابر ماده 1275 قانون مدنی و ماده 202 آیین دادرسی مدنی، در امور حقوقی، مهمترین و قویترین ادله بوده و موضوعیت دارد)
میتواند حکم صادر نماید و این تصمیم مخالف ماده (48) قانون ثبت نخواهد بود.
گفتار دوم: ماهیت قولنامه
مبحث اول- تعریف قولنامه:
در تعریف قولنامه، عقاید مختلفی ابراز شده است که به چند مورد از آنها اشاره میشود:
الف- دکتر ناصر کاتوزیان در کتاب (حقوق مدنی، عقود معین) در تعریف قولنامه چنین گفته است: «وعده متقابل بیع، که قولنامه مصداق بارز آن است و ضمن آن میتوان از آثار تعهد به فروش به اشخاص معین یا خودداری از فروش و همچنین اسقاط حق فروش سخن گفت»
ب- دکتر جعفر جعفری لنگرودی در کتاب دانشنامه حقوقی، جلد 5، ص 101، قولنامه را
نوشتهای دانسته که غالباً عادی و حاکی از توافق بر واقع ساختن عقدی در مورد معینی که ضمانت اجرای تخلف از آن پرداخت مبلغی dedit است. این توافقها، مشمول ماده (10) قانون مدنی است.
ج- بهطورکلی میتوان گفت: قولنامه، عبارت است از توافق فروشنده و خریدار بر وقوع معامله و تحقق بیع یا ایفای تعهدی لازم الوفاء در تاریخ معینی، ضمن قراردادن ضمانت اجرای تخلف از اجرای تعهد و تعیین مبلغی معین به عنوان خسارت عدم انجام تعهد یا وجه التزام. به عبارت روشنتر قولنامه، نوشتهای است که به موجب آن، یک نفر تعهد میکند که در آینده، عمل حقوقی معینی را انجام دهد و یا عقدی را در آینده منعقد کند. آن عقد ممکن است در قالب بیع، اجاره، یا ازدواج باشد.
این موضوع در حقوق فرانسه تحت عنوان promesse ذکر شده است.
اما در واقع و عملاً قولنامههای تنظیمی در بین افراد فاقد این محتوا بوده و عرفاً منظور از قولنامه، همان بیعنامه است و موارد نادری اتفاق میافتد که قولنامه با توجه به تعریف حقیقی در معنی اخص آن تنظیم شود.
مبحث دوم- عقاید و نظرات ابرازی درخصوص ماهیت حقوقی قولنامه
در مورد ارزش و میزان اعتبار قولنامههای معمول و متداول در جامعه که اشخاص، قبل از تنظیم سند رسمی، غالباً در بنگاههای معاملات ملکی یا نزد دلالان و واسطهها نوشته و امضاء میکنند، نظرات مختلفی ابراز شده است. قضات و حقوقدانان در این خصوص به دو دسته شدهاند:
الف- گروهی معتقدند که قولنامه با توجه به اینکه براساس اصل حاکمیت اراده (مواد 191 و 339 قانونی مدنی) و مقررات شرعی راجع به عقد بیع و اصل صحت معاملات، تنظیم گردیده. بنابراین، معامله (بیع) تلقی و صحیح بوده و خرید و فروش مال غیرمنقول با قرارداد عادی (قولنامه) معتبر است. به موجب این عقیده، اگرچه قولنامه به عنوان سند مالکیت قابل ارائه نیست و مادام که مرجع قضایی نسبت به آن حکم صادر ننموده است از نظر ادارات دولتی و محاکم قضایی، دلیل مالکیت خریدار محسوب نمیشود، ولی درصورت جمع بودن شرایط عقد بیع، همین قرارداد عادی مال غیرمنقول، معاملهای صحیح خواهد بود. بر این اساس، کسی که با سند عادی، ملکی را خریده و نمیتواند پیش از صدور حکم راجع به تنظیم سند به استناد قولنامه، خلع ید متصرف ملک مورد معامله یا تخلیه ید مستأجر را بخواهد. به اعتقاد این گروه، قولنامه تعهد بیع محسوب نمیشود، بلکه معاملهای است که در مقررات جاری، باطل اعلام نشده است (مرحوم دکتر مهدی شهیدی از جمله معتقدین این نظر بود).
ب- گروه دیگری از حقوقدانان و قضات، قولنامه را تعهد بیع محسوب نمینمایند نه خود بیع (از جمله ناصر کانوزیان) رأی اصراری شماره 11- 3/3/1352 شعب حقوقی دیوان عالی کشور نیز مؤید همین نظر است. طبق این نظر: «با تنظیم قولنامه، فقط تعهد به بیع محقق میشود و آثار بیع بر آن حاکمیت ندارد. بنابراین، خریدار حسب مورد، باید اقامه دعوی ایفاء تعهد و اجبار فروشنده به اجرای تعهدات مندرج در قولنامه را تقاضا نماید.)
نظر گروه اول با قانون در تعارض میباشد. البته نه در جهت ابطال چنین معاملاتی، بلکه در مسیر شکل دادن به معاملات و نظم و نسق بخشیدن آنها. دولت، ثبت چنین معاملاتی را الزامی نموده و گفته: مادام که این معاملات ثبت نشود، در مراجع قضایی و ادارات پذیرفته نیست.
مبحث سوم- رویه و عملکرد محاکم در مواجهه با قولنامه
قضات محاکم نیز در این خصوص هر کدام از نظرات فوق تبعیت نموده که این امر باعث اختلاف آراء و عقاید شده است. بهطوری که بعضی آن را سند بیع میدانند و بعضی دیگر تعهد بیع؛ که عقیده عمده حقوقدانان نیز نظریه اخیر (تعهد بیع بودن قولنامه) میباشد؛ زیرا صحت جامعه و حفظ قانون چنین ایجاب مینماید. قضاتی که قولنامه را سند بیع میدانند چنین استدلال میکنند که چنانچه از مفهوم و منطوق سند، رضای طرفین و ایجاب و قبول آنها بر وقوع معامله مستفاد گردد فرضاً فروشنده و خریدار مورد معامله معلوم و مشخص بوده و تمامی ثمن معامله پرداخت، و مبیع تحویل و به تصرف خریدار داده شده باشد، حسب مواد (10 و 190 و 219) قانون مدنی و مطابق شرع مقدس، سند مرقوم مبایعه نامه و مملک و نافذ است ولو عادی باشد و این امر منافاتی با مواد (47 و 48) قانون ثبت ندارد؛ زیرا مواد مذکور، مشعر بر این است که اسناد عادی در محاکم، به عنوان سند مالکیت پذیرفته نمیشود. درصورتی که در مانحن فیه، دارنده سند یاد شده، آن را به عنوان سند مالکیت ابراز نمینماید بلکه به عنوان دلیلی بر وقوع معامله ارائه میدهد و از محکمه، الزام خوانده را به حضور در دفترخانه برای انجام تشریفات تنظیم سند رسمی در مقام اعمال مواد (47 و 48) قانون ثبت خواستار میشود. بنابراین، در این مورد دادگاه میتواند ( رأی به الزام فروشنده یا خریدار به تنظیم سند رسمی بدهد)
گفتار سوم: علت وجود اختلاف آراء در محاکم قضایی
در سال 1362، شورای عالی قضایی، بخشنامهای به شماره 6059/1- 6/2/62 صادر کرد که به موجب آن: «آنچه صرفاً قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام گرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاهها نمیتوانند طرفین را الزام به وفاء نمایند.»
ایراد عمده این بخشنامه این بود که نمیتوانست ناقض قانون باشد و اگر قولنامه، سند بیع تلقی شود در واقع یک عقد لازم به وجود آمده و ضرورتی ندارد ضمن عقد لازم دیگری باشد، ولی چنانچه تعهد، بیع محسوب گردد باید آن را در محدوده ماده (10) قانون مدنی و تعهدات طرفین مورد بررسی قرار داد. بنابراین نیازی نبود که قولنامه ضمن عقد لازم قرار گیرد، اشتباه بخشنامه هم دقیقاً همین مطلب بود.
به هرحال، در حال حاضر رویه غالب محاکم، پذیرش ناشی از قولنامه است و در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی معمولاً به نفع خریدار (خواهان) حکم میدهند اگرچه معامله با سند عادی بوده است، ولی از این بحث چنین نتیجهگیری میشود که:
1- اگر محکمه، قولنامه را سند بیع بداند، باید براساس نظر ابرازی گروه الف، با پذیرش آن در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی یا الزام به ایفاء تعهد به نفع خریدار حکم دهد.
2- اگر دادگاه، قولنامه را تعهد بیع بداند، با توجه به اینکه وعده بیع هم طبق آیه شریف (اوفوا بالعقود) الزامآور است و ماده (10) قانون مدنی و اصل حاکمیت اراده نیز مؤید این استدلال است که قراردادهای خصوصی افراد، لازمالوفاء و از نظر قانون هم نافذ است؛ در این صورت هم، دادگاه باید به نفع خریدار به ایفاء تعهد و اجبار فروشنده حکم دهد. نظر اغلب اساتید مجرب حقوق و قضات مجرب نیز همین است (مانند دکتر کاتوزیان).
گفتار چهارم: تشریفاتی بودن عقد بیع اموال غیرمنقول یا عدم آن
موضوعی که هدف از آن طرح این بحث میباشد، این است که آیا عقد بیع جزء عقودی است که غیر از شرایط اساسی و اختصاصی، تحقق آن، نیاز به تشریفات خاصی از قبیل ثبت در دفتر املاک دارد یا خیر؟
الف- بعضی از حقوقدانان از ظاهر مواد (22 و 48) قانون ثبت اسناد و املاک، چنین استنباط کردهاند که معاملات راجع به اموال غیرمنقول، تشریفاتی است و تشریفات آن، ثبت سند در دفتر اسناد رسمی است به گونهای که اگر این تشریفات رعایت نشود اساساً معاملهای واقع نشده است. (مانند دکتر ناصر کاتوزیان، حقوق مدنی- عقود معین، جلد 1، ص 256، سال 71)
ب- عده دیگری از حقوقدانان، این تشریفات را فقط ناظر به اثبات عقد دانسته و منکر عقد تشریفاتی به معنای نخست در حقوق ایران میباشند.
(مانند دکتر محمدجعفر جعفری لنگرودی، مبسوط در ترمینولوژی حقوق، جلد 4، ص 2574، سال 74)
ج- گروه دیگر، اگرچه به دیدگاه دوم نزدیک هستند اما با تردید به موضوع نگریسته و نتیجه هر دو دیدگاه را یک چیز میدانند و آن اینکه: «مگر آنکه گفته شد نپذیرفتن اسنادی که در مورد مزبوره به ثبت نرسیده، غیرمستقیم، معامله را بلااثر مینماید و عقدی که اثر قانونی ندارد در حکم باطل است؛ زیرا از حیث اثر، با باطل، یکسان میباشد.» (مانند دکتر حسن امامی، حقوق مدنی، ج 1، سال 68، ص 174)
حال سؤال این است که آیا کسی که انتقال ملک به وی از طریق سند رسمی نبوده ولی دلایل محکمی بر مالکیت خود دارد، مالک محسوب میشود یا خیر؟ پاسخ به این سؤال در گرو این است که بدانیم آیا معامله اموال غیرمنقول ثبت شده، تشریفاتی است یا خیر؟ در این خصوص نظریات مختلفی ابراز شده که در ذیل به اهم آنها با بیان استدلال و مبانی هر کدام اشاره میکنیم:
الف- عقیده گروه اول: معاملات مزبور تشریفاتی است؛ یعنی اگر با سند رسمی صورت نگیرد اساساً انتقالی صورت نگرفته و حتی اگر فروشنده (خوانده) به مالکیت خریدار (خواهان) اقرار نماید اثر بر آن مترتب نخواهد بود؛ زیرا:
اولاً: سیاق مادتین (22 و 48) قانون ثبت بیانگر آن است که لزوم تنظیم سند بیع در دفتر اسناد رسمی به معنای آن نیست که سر دفتر، فقط معامله را ثبت نماید، بلکه ایجاب و قبول هم باید نزد وی صورت گیرد و ارکان و شرایط قرارداد را نیز احراز کند وگرنه انتقالی صورت نمیگیرد.
ثانیاً: حکمت اجباری شدن ثبت سند املاک آن است که از معاملات معارض جلوگیری شود. پس هر معامله با سند عادی، کار لغوی بوده و با این حکمت در تعارض خواهد بود.
ب- نظریه گروه دوم: ثبت رسمی سند انتقال مال غیرمنقول، از تشریفات لازم برای صحت عقد نیست بلکه صرفاً برای تمامیت آثار آن است؛ زیرا:
اولاً: اصل صحت قراردادها و اصل عدم دخالت امر دیگری غیر از قصد و رضای طرفین و شرایط مقرر قانونی اقتضا میکند که ثبت سند بهطور رسمی، جزو شرایط انتقال نباشد.
(دکتر مهدی شهیدی- تشکیل قرادادها و تعهدات- نشر حقوقدانان، ص 123، سال 1377)
ثانیاً: مواد (22 و 46 و 47 و 48) قانون ثبت نیز دلالتی بر باطل بودن معاملاتی که به صورت رسمی ثبت نشدهاند، ندارد؛ زیرا اگر چنین دلالتی داشت باید واژه (بطلان) را به کار میبرد. پس منظور از آن، این است که ادعای مالکیت بدون داشتن سند رسمی و یا اثبات آن در مرجع قضایی، نزد محاکم و مراجع پذیرفته نیست. (همان منبع)
ثالثاً: قرینههای مثبتی وجود دارد که مؤید این ادعاست؛ مانند مواد (93 و 106) قانون ثبت که اسناد عادی را معتبر دانسته است. (همان منبع)
رابعاً: هرگاه قانون، تشریفات خاصی را برای قراردادی لازم بداند، اما معلوم نباشد که تشریفات وجود عقد است یا اثبات آن، آن را باید حمل بر نوع دوم (اثبات عقد) دانست. (جعفری لنگرودی، همان منبع)
خامساً: رأی شماره 594- 19/4/1327 شعبه چهارم دیوان عالی کشور مؤید این معناست که
میگوید: «اگر خوانده اقرار به فروش ملک به خواهان در مقابل مبلغی کرده و تنظیم قباله رسمی را موکول به صدور تصدیق انحصار وراثت دانسته باشد، استدلال دادگاه بر بیحقی خواهان، از نظر عدم تنظیم سند رسمی، صحیح نخواهد بود.» (احمد متین دفتری، مجموعه رویه قضایی، ص 140)
ج- نظریه گروه سوم: این گروه معتقدند: «عقدی که بدون تنظیم سند رسمی صورت میگیرد برای طرفین لازمالاتباع و معتبر است، اما در مقابل دیگران اعتباری ندارد.» به موجب رأی شماره 1252- 28/7/1326 شعبه چهارم دیوان عالی کشور: «درصورتی که خوانده در دادگاه به صدور سند عادی از ناحیه خود، اقرار نماید، استناد دادگاه به مواد (47 و 48) قانون ثبت، علیه خواهان و در رابطه بین متداعیین، مجوز ندارد.» (همان منبع)
ایراد وارد شده به این نظریه: «آنچه درباره تجزیه اعتبار عقد بین دو طرف و در برابر اشخاص ثالث گفته شده، قابل پذیرش نیست؛ زیرا برخلاف آنچه در حقوق دینی، مورد قبول همگان قرار گرفته است، حق عینی در برابر همه مردم وجود دارد و محدود به رابطه خاص نمیشود؛ یعنی نمیتوان ادعا کرد که حسن در برابر حسین مالک خانه است، لیکن در مقابل علی، مالیکت ندارد.» (دکتر ناصر کاتوزیان، همان منبع، ص 273)
د- عقیده گروه چهارم: به نظر این عده: «باید بین املاک ثبت نشده و املاک ثبت شده تفاوت قائل شد، بدین صورت که:
1- در مورد گروه نخست (املاک ثبت نشده) چون ضمانت اجرای تنظیم سند رسمی و ثبت در دفتر املاک تنها این است که سند عادی در دادگاه پذیرفته نشود (ماده 48 قانون ثبت) باید پذیرفت که تشریفات ثبت، برای اثبات عقد است، نه وقوع آن. پس اگر خوانده اقرار کند، دادگاه باید آن را به عنوان دلیل بپذیرد.
2- در مورد املاک ثبت شده، برعکس، چون ماده (22) قانون ثبت صراحت دارد که (دولت کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده… مالک خواهد شناخت) پس وقوع بیع، بستگی به تشریفات دارد.» (دکتر کاتوزیان، دوره مقدماتی حقوق مدنی، جلد 1 ص 34، سال 1376)
گفتار پنجم- استنباط متفاوت از رأی وحدت رویه و نتیجهگیری از آن درخصوص نحوه احراز و اثبات مالکیت
درخصوص اینکه دعوی خلع ید فرع بر مالکیت است و قبل از اثبات مالکیت، دعوی خلع ید قابلیت استماع ندارد، نظر مخالفی ابراز نشده است؛ اما دو استنباط مختلف درخصوص (نحوه احراز و اثبات مالکیت و در رابطه با این رأی وحدت رویه) وجود دارد که هرگونه برداشت و اظهارنظر درخصوص این رأی، بستگی به نحوه استنباط از آن دارد. این استنباطات عبارتند از:
استنباط اول: این رأی مطابق نظر کسانی است که (ثبت رسمی سند مالکیت را مؤثر در اثبات معامله میدانند) اما باید توجه داشت که راه اثبات معامله منحصر در سند مالکیت نبوده، بلکه از راههای دیگری، همچون (اقرار و شهادت شهود) نیز میتوان مالکیت را اثبات کرد. تفاوت اساسی این دو راه این است که اگر خواهان دارای سند مالکیت باشد، نیازی به ارائه دلیل دیگری برای اثبات مالکیت ندارد و هرگونه اعادی خلاف سند مالکیت از وی پذیرفته نمیشود؛ اما اگر سند مالکیت نداشته باشد باید ابتدا مالکیت خود از راههای دیگری به اثبات برساند و سپس اقدام به طرح دعوی خلع ید نماید. ضمناً میتواند هر دو دعوی (اثبات مالکیت و خلع ید) را توأم مطرح نماید.
استنباط دوم: صرفنظر از خواسته دعاوی مطرح شده در پروندههای منتهی به صدور رأی وحدت رویه فوق، این رأی براساس نظر کسانی صادر شده است که (ثبت رسمی سند انتقال را در ثبوت و تحقق مالکیت مؤثر میدانند) به این معنا که اگر خواهان در ضمن دعاوی خلع ید یا در دعاوی جداگانهای، درخواست اثبات مالکیت نماید، یا خوانده اقرار به مالکیت خواهان کند، باز هم دعوا قابلیت اثبات ندارد؛، زیرا این طریق اثبات مالکیت منحصر در ارائه سند رسمی است، پس حقی را که نتوان اثبات کرد مانند آن است که اساساً وجود نداشته باشد، یا اینکه، اصلاً حقی به وجود نیامده است تا اقرار خوانده یا شهادت شهود آن را اثبات نماید؛ زیرا شهادت و اقرار، موجود حق نیستند، بلکه اخبار از حق میدهند، و تا حقی وجود نداشته باشد نمیتواند از آن خبر داد. مؤید این استنباط آن است که در رأی وحدت رویه، احراز و اثبات مالکیت را مطرح نموده و بلافاصله به مواد (46 و 47 و 48) قانون ثبت اسناد، استناد شده است، و این معنی، ظهور در آن دارد که راه اثبات مالکیت، منحصر به ثبت رسمی سند انتقال است.
نظر و عقیده نگارنده:
به نظر میرسد که استنباط اول، موافق حق و عدالت باشد. دلایل متعددی نیز وجود دارد که اولاً تنها طریق اثبات مالکیت، ثبت سند بهطور رسمی در دفتر املاک نمیباشد، بلکه راههای دیگری هم برای این امر وجود دارد. ثانیاً: در موارد متعددی، مقنن و محاکم دادگستری و حتی شعب دیوان عالی کشور، به سند عادی اعتبار بخشیدهاند. از جمله میتوان به موارد زیر اشاره نمود:
الف- ماده (1) قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، اجارهنامه عادی را معتبر دانسته و در ماده (2) آن، به نحوه صدور دستور تخلیه اماکن استیجاری به استناد سند عادی که توسط دو نفر شاهد و معتمد طرفین عقد، امضا شده باشد اشاره نموده است.
ب- مواد (278 و 279) قانون امور حسبی، به وصیتنامه عادی اعتبار بخشیدهاند.
ج- ماده (147) اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک نیز سند عادی خرید املاک را واجد اعتبار قانونی دانسته است.
د- در دادنامه شماره 285- 7/5/1369 شعبه 22 دیوان عالی کشور، در پاسخ به ایراد خوانده مبنی بر اینکه (به استناد مواد 22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت، سند عادی نسبت به املاک ثبت شده پذیرفته نیست)، چنین استدلال شده است که (با عنایت با اینکه، حسب قراردادهای فوق الاشعار، وقوع بیع، شرعاً و قانوناً محرز است و مبیع به تصرف خواهان داده شده و دفاعیات خوانده دایر بر عدم وقوع عقد بیع و… هستند و موجه نیست، دادگاه با احراز حقانیت خواهان، نظر به محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی نسبت به پلاک فوق… ابراز میدارد).
هـ. منحصر نمودن اثبات مالکیت، فقط به ثبت رسمی سند، توالی فاسد زیادی دارد که موجبات ناامنی و اختلال در امور جامعه را بعضاً فراهم میآورد. در حال حاضر بیشتر معاملات با سند عادی انجام میشود و امکان معامله رسمی با توجه به پیچیدگیهای فراوان و طولانی بودن تشریفات ثبت اسناد در دفاتر اسناد رسمی مواجه با مشکلاتی است. از سوی دیگر، قواعد شرعی و مقررات قانون مدنی، طرفین معامله را به هیچ وجه به ثبت معامله خود که در قالب نوشتهای عادی تنظیم گردیده است، به طور رسمی ننموده و اصالت و صحت عقد را منوط به تحقق شرایطی (مانند شرایط اساسی صحت معامله) غیر از ثبت رسمی آن دانستهاند.
¯ نتیجه:
چنانچه رأی وحدت رویه فوق بیانگر آن باشد که دعوای خلع ید را نمیتوان صرفاً به استناد سند عادی مطرح کرد، ولی طرح همزمان آن با دعوی اثبات مالکیت ایراد ندارد، در این صورت این رأی مطابق نظر کسانی است که مقررات و تشریفات قانون ثبت را ناظر به اثبات مالکیت میدانند. البته نه اینکه سند رسمی تنها راه اثبات آن است، بلکه به عنوان یکی از راههای اثبات آن محسوب میشود. همانگونه که رویه محاکم نیز همین است که در این صورت، رأی وحدت رویه با رویه قضایی حاکم، مطابقت دارد؛ اما اگر منظور آن باشد که مالکیت فقط از طریق وجود سند رسمی، قابل اثبات است، آن وقت آن رأی موافق نظر کسانی خواهد بود که ثبت سند مالکیت را به وجود آورنده مالکیت یا تنها راه اثبات مالکیت میدانند. اما این نظر دارای ایرادات جدی است. به نظر میرسد که بهتر بود دیوانعالی کشور، نظر خود را صریحتر و بهتر بیان مینمود تا نیاز به این همه تفسیر و برداشتهای متفاوت نبود. ولی استنباط اول با روح عدالت، موازین شرع و مقررات قانون مدنی سازگارتر میباشد.
گفتار ششم- بحث کاربردی پیرامون دعوی تنفیذ قولنامه، تنفیذ معامله، تأیید و یا اعلام صحت معامله
موضوعی که بیارتباط با موضوع رأی وحدت رویه فوق و خصوصاً بحث اثبات مالکیت، نسبت به بحث در خصوص آن خالی از فایده نخواهد بود، موضوع تنفیذ قولنامه یا معامله است که مسئله مبتلابه محاکم نیز میباشد و آراء متفاوتی صادر و نظرات مختلفی نیز در این خصوص ابراز شده است. خلاصه موضوع این است که «شخصی به استناد سند عادی (قولنامه)، مالی را خریداری میکند و سپس دادخواستی به طرفیت فروشنده و به خواسته تنفیذ قولنامه تقدیم میدارد و هدف از آن هم این است که با اخذ رأی دادگاه، (به عنوان سند رسمی) بتواند در مراجع دیگر از آن استفاده نماید. حال سؤال این است که آیا چنین دعوایی قابلیت استماع دارد یا خیر؟
در پاسخ به این سؤال باید قائل به تفکیک شد. بدین معنی که بین (دعوی تنفیذ قولنامه یا تنفیذ معامله) و (تأیید صحت معامله) که دو مقوله جدا از هم میباشند باید جدا از هم دیگر مورد بحث و بررسی قرار گیرند.
الف- تنفیذ معامله:
این دعوی که به غلط به (تنفیذ قولنامه) هم معروف شده است تنها در یک مورد قابلیت استماع دارد و آن هم زمانی است که معاملهای به صورت فضولی (غیابی) واقع شده و خریدار برای اینکه معامله انجام شده را نافذ کند باید به طرفیت فروشنده و مالک اصلی که ملک او بدون اذن و رضایت وی، فروخته شده است، دعوی تنفیذ معامله را مطرح و از دادگاه بخواهد که معامله واقع شده را با اخذ اذن مالک (و با رعایت مقررات قانونی) تنفیذ نماید. در حقیقت این مالک است که معامله را تنفیذ میکند نه دادگاه؛ زیرا درصورت عدم اذن مالک، دادگاه نمیتواند حکم به نفوذ معامله صادر نماید.
به غیر از این مورد، هیچگونه دعوی تنفیذ معاملهای قابلیت استماع ندارد؛ زیرا یکی از ارکان دعوا، وجود مدعی است و مدعی (کسی است که ادعای وی خلاف اصل و ظاهر است) (و قیل هوالذی یخالف قوله الاصل او الظاهر) ادعای خواهان در تنفیذ، موافق اصل است؛ یعنی وقتی معاملهای که بین دو نفر با سند عادی انجام شده و هر دو نیز توافق بر آن دارند و مدعی دیگر نیز وجود ندارد؛ دعوی تنفیذ در این خصوص موضوعیت ندارد؛ زیرا فروشنده که مالک است، قبول دارد که عقد بیع، محقق شده است. پس چه نیازی به اخذ اذن تبعی وی میباشد. با توجه به اینکه ماده (223) قانون مدنی، اصل صحت معامله را پذیرفته و هرگونه تردیدی با توجه با اصل آزادی قراردادها رفع میشود و ماده (10) قانون مدنی نیز این امر را تأیید میکند و همه قراردادها را جز در مواردی که خلاف صریح قانون میباشد نافذ دانسته است. پس بنا به اصل صحت قراردادها و آیه شریفه (اوفوا بالعقود)، خواهان در دعوی تنفیذ، ادعایی برخلاف اصل ندارد. در واقع، مدعی، قلمداد نمیشود تا دعوی وی استماع گردد. چنین اشخاصی میخواهند با اخذ رأی دادگاه، مالکیت خود را ثابت کرده تا با وجود مواد (22و24) و مواد (46 و 47 و 48) قانون ثبت، دولت (ادارات دولتی) مالکیت وی را به رسمیت بشناسند. درحالی که طبق مواد مذکور، انتقال مالکیت از زمان انتقال رسمی ملک به متقاضی محقق میشود و تأیید یا اعلام صحت قرارداد توسط محاکم قضایی، ایجاد مالکیت نمیکند. رأی وحدت رویه شماره 569- 10/10/1370 نیز مؤید این موضوع است.
البته لازم به ذکر است که چنین دعاویی در خصوص املاکی صورت میگیرد که سابقه ثبتی داشته ولی به علتی خریدار نمیتواند اقدام به تفکیک جهت تنظیم سند رسمی نماید، به ناچار مبادرت به طرح این دعوا مینماید که از مفهوم رأی وحدت رویه شماره 569- 10/10/70 چنین استنباط میشود که برای ملکی که سابقه ثبتی دارد دعوای اثبات مالکیت و تنفیذ معامله استماع نمیشود پس در این گونه املاک، فقط تنظیم سند رسمی ایجاد مالیکت میکند.
ب- دعوای اعلام صحت معامله (تأیید تاریخ تنظیم سند عادی)
در این خصوص رأی وحدت رویهای به شماره 42- 3/10/1363 توسط هیأت عمومی دیوانعالی کشور صادر شده که اعلام داشته: «مستفاد از تبصره ماده (6) قانون اراضی شهری، آن است که کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری، با اسناد عادی، دارای زمین، اعم از موات و بایر بوده میتوانند برای تأیید تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله به مراجع قضایی مراجعه و دادگاههای دادگستری میبایست نسبت به آن رسیدگی و اتخاذ تصمیم نمایند.»
قانونگذار به علل گوناگونی، از جمله جلوگیری از سند سازی، اعلام داشته که در تاریخهای معینی، اسناد عادی جهت تأیید تاریخ معامله و صحت معامله واقع شده در محاکم تسلیم شود. مقنن درصورتی این اسناد را معتبر دانسته که در مهلت اعلام شده، صاحبان اسناد، آنها را به محاکم قضایی برده و تقاضای تأیید تاریخ معامله و صحت انجام آن را بنمایند. البته این چنین دعوایی مهلت خاصی داشت که پس از انقضاء آن، قابل استماع نیست.
¯ نتیجه:
همانگونه که فوقاً اشاره شد، دعاوی مربوط به تنفیذ قولنامه یا تنفیذ معامله، قابلیت استماع ندارد، مگر در موارد ذیل:
1- تجویز قانون: مانند مورد (ب) که مقنن در تبصره ماده (6) قانون اراضی شهری، به صراحت به آن اشاره نموده و رأی وحدت رویه شماره 42- 3/10/63 هیأت عمومی دیوانعالی کشور نیز بر آن تأکید کرده است.
2- در معاملات فضولی: یعنی وقتی که مال دیگری مورد معامله قرار میگیرد و نفوذ آن مورد تردید است، در این صورت، دعوی در قالب تنفیذ معامله، قابلیت استماع خواهد داشت. در این خصوص شعبه چهارم دیوانعالی کشور به موجب رأی شماره 2352- 28/7/1319 چنین استدلال کرده است که: «مطابق ماده (247) قانون مدنی، معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وکالت یا وصایت، نافذ نیست و به واسطه حمل بر صحت، نمیتوان وکالت معاملهکننده را از طرف مالک، ثابت و معامله را صحیح دانست. بنابراین استناد دادگاه برای حکم به صحت معامله برادر خواهان، از طرف خواهان و پدرش به استناد ماده (223) قانون مدنی و اینکه سابقه مالکیت خواهان، مثبت فساد نمیباشد، صحیح نخواهد بود. پس چون دعوی تنفیذ معامله به خواسته اثبات این موضوع که معامله مذکور با اجازه مالک بوده، ادعایی برخلاف اصل است، دادگاه مکلف به رسیدگی به آن میباشد.»
3- در جایی که به حکم قانون، اصل بر عدم صحت قراردادهای خصوصی است.
در ماده (180) قانون مالیاتهای مستقیم مصوب سال 1345، مقنن برخلاف اصل صحت قرادادها، مصرح در ماده (223) قانون مدنی، انتقال پارهای از اموال را به همسر و اقارب صوری شناخته است. قانون، فرض نموده که هدف از این گونه معاملات، برای فرار از پرداخت مالیات بر ارث میباشد. پس اگر دعوایی مطرح شود تا خواهان بخواهد ثابت کند که هدف معامله، واقعی بوده، چنین دعوایی مبتنی بر صحت بوده و دعوی تنفیذ معامله در این مورد، قابلیت استماع دارد.
4- وقتی که خواسته دعوی، اثبات وقوع عقد باشد.
مطابق ماده (223) قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادهاست. اجرای این اصل در موردی امکان دارد که عقد واقع شده باشد. در جایی که اختلاف بر سر وقوع عقد است، بحث درباره صحت و فساد آن معنا ندارد. به عبارت دیگر، شک در صحت و فساد عقد، به حکم عقل، نزاعی ثانوی و فرعی بوده و مستلزم این است که نهاد حقوقی، وجود خارجی پیدا کرده باشد. پس اگر خواهان، دادخواستی تسلیم دادگاه نماید مبنی بر اینکه خوانده ملکی را به وی انتقال داده است و این موضوع را بخواهد ثابت کند چنین دعوایی قابلیت استماع خواهد داشت. بدیهی است، اگر ملک مورد ادعا سابقه ثبتی داشته باشد، خریدار باید الزام خوانده را به تنظیم سند رسمی بخواهد، که مقدمه این دعوا، اثبات انتقال ملک، طی عقدی به وی میباشد که پس از آن نوبت تنظیم سند رسمی است و اگر فقط تقاضای وی اثبات مالکیت بدون تنظیم سند رسمی باشد، همانطور که بیان شد، با توجه به مواد (22 و 24) قانون ثبت، چنین دعوایی قابلیت استماع ندارد.
کلام آخر اینکه:
اصل بر صحت قرادادهاست و دعوای تنفیذ یا تأیید قرادادها (معامله) یا اعلام صحت آن چون موافق اصل است نه مخالف آن، پس قابلیت استماع ندارد؛ زیرا مدعی کسی است که ادعای وی خلاف اصل و ظاهر باشد.
نکات ضروری:
نکته 1: آنچه که از ماده (46) قانون ثبت، استنباط و استفاده میشود، این است که هر عین یا منفعت یا حقی (مانند حق ارتفاق) که در دفتر املاک، ثبت شده باشد، معاملات و عقود راجع به آنها نیز باید به دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود. در غیر این صورت نقل و انتقال، در دفتر املاک ثبت نمیگردد و منتقلالیه، مالک شناخته نخواهد شد. ضمناً، فرقی نمیکند که دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت، در محل وقوع معامله، وجود داشته باشد یا محل، فاقد این دفتر و اداره باشد. به عبارت دیگر، معاملهکننده باید به محلی برود که دارای دفترخانه اسناد رسمی است و معامله را در دفتر اسناد رسمی انجام دهد و نمیتواند به عذر فقدان دفتر اسناد رسمی در محل، از ثبت سند و انجام معامله بهطور رسمی، خودداری نماید. در این مورد، لزوم ثبت سند، مطلق بوده و مشروط به اعلام وزارت دادگستری نیست. برخلاف ماده (47) قانون ثبت که با تحقق شرایطی، ثبت سند، الزامی بوده و درصورت فقدان تمام یا بعضی از آن شرایط، ثبت سند، الزامی نخواهد بود. پس ثبت املاک بهطور مطلق، اجباری است و سازمان ثبت و متصرفین به عنوان مالکیت و قائم مقام آنان، مکلف به ثبت کلیه معاملات مربوط به اموال غیرمنقول هستند؛ ولی ثبت اسناد، اختیاری است و اشخاص میتوانند از ثبت معاملات و قراردادها و تعهدات خود راجع به اموال منقول، در دفاتر اسناد رسمی خودداری نمایند، مگر در موارد مندرج در ماده (46) قانون ثبت اسناد و املاک که ثبت آنها ضروری است.
نکته دوم: الزامی بودن ثبت اسناد موضوع ماده (47) قانون ثبت مشروط به تحقق دو شرط ذیل است:
الف- وجود دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت اسناد درمحل تنظیم سند.
ب- وزارت دادگستری (قوهقضاییه فعلی) لزوم ثبت اسناد را در آن محل مقتضی دانسته و آگهی نماید.
در صورت اخیر (بند ب)، از تاریخی که در آگهی ذکر شده است، ثبت معاملات ذکر شده در ماده (47)، اجباری خواهد بود. بنابراین اگر در محلی، اداره ثبت یا دفتر اسناد رسمی نباشد، ثبت (صلحنامه، هبهنامه و شرکتنامه) و نیز (ثبت معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقول ثبت نشده)، الزامی نخواهد بود. اضافه مینماید که فهرست شهرها و نقاطی که وزارت دادگستری، ثبت معاملات را در آنها اجباری کرده است با شماره آگهی و تاریخ الزامی شدن در مجموعههای قوانین ثبتی ذکر شده است.
نکته 3: ماده (48) قانون ثبت، هرگز دلالت بر بطلان بیع مال غیرمنقول نداشته و منحصراً سند ثبت نشدهای را که باید به ثبت برسد، غیرقابل پذیرش در ادارات و محاکم دانسته است. در اینجا بحث روی سند معامله (بیع) است نه نفس معامله؛ و در اصطلاح حقوقی، نمیتوان غیرقابل پذیرش بودن سند معامله را مترادف با بطلان آن معامله دانست؛ زیرا تنظیم سند رسمی، از تشریفات قانونی معامله بوده و عدم ثبت آن خللی در وقوع و تحقق معامله ندارد. این ماده بیانگر ضمانت اجرای عدم رعایت مواد (46 و 47) است.
(برای مطالعه بیشتر در این خصوص به کتاب مقالات حقوقی، اثر دکتر مهدی شهیدی، ص 55، رجوع شود)
نکته 4: ملاک شمول مواد (46 و 47) قانون ثبت، ثبت ملک در دفتر املاک است. پس اگر ملکی در دفتر املاک ثبت نشده باشد، اعم از اینکه نسبت به آن تقاضای ثبت شده یا نشده باشد، و درصورت تقاضای ثبت، اعم از اینکه مدت اعتراض، گذشته یا نگذشته باشد، مورد از شمول ماده (46) خارج است.
نکته 5: در ماده (47) قانون ثبت، از الزامی بودن ثبت حقوق، صحبتی نشده و فقط از (معاملات راجع به عین یا منافع املاک ثبت نشده) سخن به میان آمده است. پس، ثبت معاملات مربوط به حقوق ثبت نشده، اجباری نمیباشد.
نکته6: بند «2» ماده (47) قانون ثبت، اختصاص به اموال غیرمنقول ندارد و الا نیاز به ذکر صلحنامه، هبهنامه و شرکتنامه نبود؛ زیرا صلح و هبه هم از معاملات، محسوب میشوند و مشمول بند «1» ماده (47) میباشند. ذکر این سه نوع سند در دو بند برای آن است که ثبت آنها چه مربوط به اموال منقول باشد، چه اموال غیرمنقول، در نقاطی که قوهقضاییه اعلام میکند الزامی است.
نکته 7: (تقسیمنامه)، در مورد اموال مشاع و مشترک، از شمول مواد (46 و 47) خارج است؛ زیرا تقسیم، نه معامله است و نه هبهنامه و نه صلحنامه و نه شرکتنامه، پس پذیرفتن تقسیم نامه عادی، بلااشکال بوده و ثبت آن در دفتر اسناد رسمی الزامی نیست، همچنین اگر وصیتنامه، اعم از تملیکی یا عهدی، طبق مواد (278 و 279) قانون امور حسبی (خود نوشت یا سری) و طبق مواد (284 و 285 و 587) همان قانون (شفاهی) و در هر حال غیررسمی باشد، معتبر بوده و ثبت آنها الزامی نیست، به شرطی که مطابق قانون امور حسبی تنظیم یا واقع شده باشد.
نکته 8: فلسفه وضع مقررات ثبتی و الزامی بودن ثبت معاملات راجع به اموال غیرمنقول را
میتوان در هفت بند خلاصه نمود:
الف. ایجاد نظم حقوقی در روابط مالی و معاملاتی اشخاص در حد امکان.
ب. رفع ابهام و دفع کمشکش و تنگ کردن هر چه بیشتر زمینه بروز دعاوی و مشاجرات.
ج. فراهم آوردن شرایط اشراف و کنترل قوای حاکمه نسبت به اموال و معاملات، و امکان تصمیمگیری و برنامهریزیهای ضروری برای اداره کشور.
د. از بین بردن بحث و گفتگو در خصوص صحت تاریخ و اصالت مندرجات و امضاء ذیل اسناد (موضوع ماده 70 قانون ثبت).
هـ. اعتبار بخشیدن به سند رسمی به عنوان یک دلیل روشن و خالی از بسیاری از ابهامات.
و. هموار ساختن راه برای دخالتهای لازم و فعالیتهای مناسب، نظیر وضع و اجرای مقررات مالیاتی برای معاملات و تعهدات و مقررات مساعد برای تعمیم و توسعه و بهرهبرداری بهتر و مفیدتر از املاک و اراضی.
ز. جلوگیری از سوءاستفاده مالکین از راه انجام معاملات متعارض نسبت به مال غیرمنقول و کلاهبرداری از مردم.
در خاتمه، رأی اصراری شماره 4- 19/2/1374 هیأت عمومی شعب حقوقی (اصراری) دیوانعالی کشور که مرتبط با این موضوع صادر شده جهت بهرهبرداری عیناً درج میگردد:
رأی شماره 4- 19/2/1374 هیأت عمومی شعب حقوقی (اصراری) دیوان عالی کشور «نقل و انتقالات املاکی که با اسناد عادی صورت گرفته، مادام که در اجرای مقررات مواد (47 و 48) قانون ثبت، در دفتر اسناد رسمی، رسماً تنظیم نیافته و مطابق مدلول ماده (22) همان قانون در دفتر املاک، به ثبت نرسیده باشد، فاقد اعتبار قانونی است و صرف مراجعه دارنده اسناد عادی به ادارات ثبت محل در اجراء ماده (147) اصلاحی قانون ثبت، کافی برای احراز مالکیت منتقلالیه در مانحنفیه نبوده و رأی دادگاه را توجیه نمینماید. لذا دعوی مطروحه با وصف فعلی، قابلیت استماع نداشته، و اقتضای مورد صدور قرار رد دعوی بوده است و رأی تجدیدنظر خواسته که مغایر با نظر اکثریت اعضای شعب، حقوقی دیوانعالی کشور صادر گردیده، مخدوش تشخیص و با نقض رأی مزبور، تجدید رسیدگی به شعبه دیگر دادگاه عمومی همدان محول میگردد تا با توجه به قسمت اخیر بند «ج» ماده (7) قانون تجدیدنظر آراء دادگاهها، تصمیم قانونی اتخاذ نماید».
هیأت عمومی دیوان عالی کشور (شعب حقوقی)