محمد رضا وكيليان
(داردس دادگاه حقوقي اروميه)
شماره پرونده: 228/80/ح شماره دادنامه: 645-12/4/84
خواهان: آقاي علي. م با وكالت آقاي بهرام. ذ، نقده خ- هلال احمر كوچة شماره 6
خواندگان: 1- آقاي نادر- الف، 2- خانم صبيحه، ك 3- مليحه. الف، همگي به آدرس اروميه خ- امام روبروي ادارة كل آموزش و پرورش جنب صنايع دستي
خواسته: تجويز انتقال منافع يك باب مغازه.
«رأي دادگاه»
در خصوص دعوي آقاي بهرام- د به وكالت از آقاي علي- م به طرفيت آقاي نادر- الف و خانم صبيحه- ك و مليحه- الف به خواستة تجويز انتقال منافع يك باب مغازه چهار دهنه به پلاكهاي ثبتي 45-50-51-52 فرعي از 3656 اصلي بخش 3 اروميه، نظر به احراز مالكيت خواندگان طي پاسخ استعلام مندرج در پرونده 547/75/2، كه ادارة ثبت طي شمارة 36675 مورخ 13/9/75 با ارسال كپی پاسخ استعلامات قبلي به شعبات ديگر دادگاه تصريحاً به مالكيت مورث خواندگان به پلاك ثبتي مذكور و تفكيك پلاك ثبتي به قطعات مختلف اعلام پاسخ نمودهاند و روابط استيجاري فيمابين هم به استناد اظهارات طرفين و فتوكپي دادنامة شعبه پنجم اروميه در مورد حكم به تخليه و دادنامه شعبة سوم به الزام مورث خواندگان به تنظيم سند رسمي اجاره به نام خواهان به شمارة 1175-19/11/75، محرز بوده. و نظر به اينكه در اجاره نامة ايادي قبلي خصوصاً اجاره نامة 52174-28/8/51 دفترخانه چهار اروميه في مابين مورث خواندگان و آقاي بلال اتحادي انتقال مورد اجاره به غير سلب شده است و به حكايت دادنامه 347 و 346 مورخ 25/6/70 حكم به تجويز انتقال منافع صادر شده است. و دادگاه به تجويز مادة (19) قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 به كارشناسي ارجاع و ميزان حق كسب و پيشه را به مبلغ يك صد و ده ميليون تومان تعيين نمودهاند و نظرية مذكور مصون از ايراد و اعتراض طرفين مانده و با اوضاع و احوال مسلم قضيه مغايرتي نداشته. بنابراين دعوي وكيل خواهان را ثابت تشخيص و مستنداً به مادة اخيرالذكر و مواد (27 و 28) قانون فوق حكم به تخليه و انتزاع يد خواهان در قبال دريافت مبلغ يك صد و ده ميليون ريال بابت حق كسب و پيشه به خواندگان را صادر و اعلام مينمايد. خوانده مكلف است مبلغ مقرر را ظرف سه ماه از تاريخ حكم توديع و قبض سپرده را به دفتر دادگاه تسليم دارد. و مستأجر با مهلت دو ماه پس از توديع وجه مزبور نسبت به تخليه مورد اجاره و تحويل آن به مؤجر اقدام نمايد. رأي صادره غيابي بوده و ظرف بيست روز پس از ابلاغ قابل واخواهي در اين دادگاه ميباشد.
دادرس دادگاه حقوقي اروميه
دادنامه شماره 645-12/4/84 دادگاه حقوقي اروميه كه توسط دادرس دادگاه انشاء گرديده است و براي شركت در «جشنواره رأي» ارسال شده است، در دو بخش ساختاري و محتوايي مورد بررسي و نقد و تحليل قرار ميگيرد:
1- از نگاه ساختاري
1-1- دادنامه مورد نظر فاقد گردشكار است. اين نقص در متن رأي نيز برطرف نشده است، و خواننده متوجه نميشود كه تاريخ تقديم دادخواست، مستندات آن، اقدامهاي دادگاه، مدافعات خوانده و… چه بوده است تا قادر باشد ارزيابي دقيقتري نسبت به عملكرد دادگاه داشته باشند.
2-1- استفاده از عبارت: «درخصوص…» يا «در مورد…» يا «در رابطه با…» برازنده آراي حقوقي نيست. استعمال آنها درآراي جزايي مشاهده ميشود، ولي در ادبيات حقوقي شايسته است از جملههاي خبري مانند: «موضوع پروندة شمارة… اين دادگاه دعواي آقاي…» يا «در پرونده شماره… اين دادگاه آقاي …. به طرفيت آقاي… دادخواستي به خواسته … در تاريخ … به استناد… تقديم نموده است…» استفاده شود تا امكان انعكاس گردشكار دادگاه نيز فراهم باشد.
3-1- هدف نهايي از دادرسي، اجراي حكم يا امكان استفاده از آثار مترتب بر آن است. از اين رو ذكر پلاك ثبتي ملك كه امري تخصصي و فني است كافي نميباشد، بلكه شايسته است به دنبال قيد پلاكهاي ثبتي، نشاني دقيق و قابل شناسايي ودسترسي به موضوع (خواسته يا محكوم به) آورده شود تا امكان تميز آن توسط مأمورين اداري و اشخاص عادي ميسر بوده واز بروز اختلافهاي احتمالي جلوگيري شود.[1] به ويژه اين كه ممكن است در يك پلاك ثبتي چندين واحد مسكوني يا تجاري احداث شده باشد، حال آن كه اختلاف متوجه يك يا چند واحد معين از واحدهاي احداثي باشد.
4-1- دادرس دادگاه به دلالت پاسخ استعلام ثبتي، مالكيت مورث خواندگان را نسبت به محل استيجاري محرز دانسته است؛ اما دليلي براي اثبات رابطه «توارث» بين خواندگان و مالك ثبتي پلاكهاي منظور ارايه نداده است.
5-1- در پاسخ استعلام ثبتي اعلام شده است، پلاك ثبتي به قطعات مختلف تفكيك گرديده است؛ اما دادگاه معلوم نكرده است چگونه محل استيجاري را با پلاكهاي فرعي تطبيق داده است.
6-1- دادرس دادگاه براي اثبات رابطه استيجاري طرفين علاوه بر اظهارات آنان به «دادنامه شعبه پنجم اروميه در مورد حكم تخليه» و «دادنامه شعبه سوم به الزام مورث خواندگان به تنظيم سند رسمي اجاره» استنادنموده است.
يكم: لازم بود كه شماره دادنامه شعبه پنجم و اين كه مقصود از شعبه پنجم دادگاه نخستين است يا تجديد نظر و همچنين معرفي شعبه سوم اقدام ميكرد.
دوم: بين حكم به «تخليه» و حكم به «الزام به تنظيم سند رسمي اجاره» تعارض در نتيجه و آثار مترتب بر آنها وجود دارد. پس مناسب آن بود دادرس دادگاه به ويژه در مورد حكم به تخليه مستدل روشن ميكرد به چه جهت يا جهاتي به آنها استناد كرده است.
7-1- بيان كلي واجمالي «ايادي قبلي» در دادنامه كافي نيست، بلكه ميبايست سلسله ايادي ماقبل معرفي ميشدند تا رابطه بلاانقطاع استيجاري به دست ميآمد.
8-1- استناد دادرس دادگاه به دادنامههاي 347-346-25/6/70 بدون تعيين مرجع صادر كننده و قطعيت آنها واجد اشكال است.
2- تحليل نگاه محتوا
ماده (19) قانون روابط موجر و مستأجر 1356[2]مشتمل بر دو فرض است:
الف- فرضي كه مالك حاضر به پرداخت حق كسب يا پيشه يا تجارت مستأجر در قبال تخليه محل تجاري نيست.
ب- فرضي كه مالك حاضر به پرداخت حق كسب يا پيشه يا تجارت مستأجر در قبال تخليه محل تجاري است.
در فرض اول دادگاه حكم به اجازه انتقال منافع محل تجاري به غير راصادر ميكند. در اين مورد نيازي به كسب نظر كارشناس نيست و مستأجر ميتواند با هر مبلغي محل مورد اجاره را با رعايت ماده (8) آن قانون[3] به ديگري واگذار نمايد.
در فرض دوم، دادگاه به هزينه مالك نظر كارشناس را در مورد ميزان حق كسب يا پيشه يا تجارت مستأجر تحصيل ميكند. سپس حكمي متضمن دو معنا صادر مينمايد:
يك- با استفاده از مواد (27 و 28) قانون ياد شده[4] مقرر ميدارد چنانچه مالك ظرف سه ماه پس از قطعيت دادنامه حق كسب يا پيشه يا تجارت معين شده را توديع يا وسيله پرداخت آن را فراهم نمايد، مستأجر ملزم است ظرف دو ماه محل را تخليه و تسليم مالك كند.
دو- در صورتي كه مالك به موقع اقدام به توديع يا پرداخت حق كسب يا پيشه يا تجارت معين شده ننمايد، مستأجر مجاز است ظرف شش ماه منافع مورد اجاره را به ديگري به هر مبلغ و ميزان منتقل نمايد.
دادنامه ياد شده در مقايسه با موازين ياد شده و ساير موازين قانوني با اشكالهاي زير روبه رو است:
1-2- همان طور كه اشاره شد، دادرس دادگاه در صدور رأي از جمله به «اظهارات» طرفين استناد كرده است. اين گونه استنباط ميشود كه خواندگان يا در مقام دفاع لايحه دادهاند و يا در جلسات دادرسي شركت كردهاند و مطالبي را به عرض دادگاه رساندهاند كه دادرس دادگاه از آنها رابطه استيجاري طرفين را احراز كرده است. اما در پايان دادنامه «رأي صادره غيابي» معرفي شده است كه اين تعارض قابل توجيه نيست.
2-2- دادرس دادگاه به رغم آن كه رأي را غيابي دانستهاند، معلوم نيست چگونه احراز كردهاند كه مالكين حاضر به تخليه و تحويل گرفتن محل تجاري در قبال پرداخت حق كسب يا پيشه يا تجارت مستأجر هستند.
3-2- با محرز نبودن رضايت مالكين بر تخليه و تحويل گرفتن محل استيجاري درمقابل تأديه حق كسب يا پيشه يا تجارت موجبي براي ارجاع به كارشناس جهت تعيين ميزان حق كسب يا پيشه يا تجارت مستأجر نبوده است.
4-2- با محرز نبودن رضايت مالكين، موجبي براي تعيين مهلت جهت پرداخت حق كسب يا پيشه يا تجارت تعيين شده توسط مالكين نبوده است.
5-2- صدور حكم بر محكوميت «خواهان» به تخليه و انتزاع يد با منطق و ادبيات حقوقي منطبق نيست و آن هم در فرضی كه مالكين رضايت خود را به پرداخت حق كسب يا پيشه يا تجارت مستأجر اعلام نكردهاند، و «انقلاب در دعوا» واقع نشده است.
6-2- با توجه به اصول و مقررات قانون آيين دادرسي مدني 1379 و از جمله بنديهاي اول و دوم ماده (426) آن[5]، دادگاهها مكلف هستند فقط در مورد ادعاي خواهان و به ميزان خواسته وي مبادرت به صدور حكم كنند. به دلالت دادنامه مورد بحث، دادگاه حقوقي اروميه موضوع ادعاي خواهان راجع به «منافع مورد اجاره» و خواسته وي «صدور حكم به تجويز انتقال منافع به غير» را هرگز موردتوجه و امعان نظر قضايي قرار نداده است و در مورد آن رأيي (قرار يا حكم) صادر نكرده است.
[1] . ماده (3) قانون اجراي احكام مدني 1356: «حكمي كه موضوع آن معين نيست قابل اجراء نميباشد.»
ماده (27) قانون اجراي احكام مدني 1356: «اختلافات راجع به مفاد حكم همچنين اختلافات مربوط به اجراي احكام كه از اجمال و ابهام حكم يا محكوم به حادث شود در دادگاهي كه حكم را صادر كرده رسيدگي ميشود».
ماده (29) قانون اجراي احكام مدني 1356: «در مورد حدوث اختلاف در مفاد حكم، هر يك از طرفين ميتواند رفع اختلاف را از دادگاه بخواهد. دادگاه در وقت فوقالعاده رسيدگي و رفع اختلاف ميكند و در صورتي كه محتاج رسيدگي بيشتر باشد رونوشت درخواست را به طرف مقابل ابلاغ نموده طرفين را در جلسه خارج از نوبت براي رسيدگي دعوت ميكند ولي عدم حضور آنها باعث تأخير رسيدگي نخواهد شد».
[2] . ماده (19) قانون روابط موجر و مستأجر 1356: در صورتي كه مستأجر محل كسب يا پيشه يا تجارت به موجب اجاره نامة حق انتقال به غير داشته باشد ميتواند براي همان شغل يا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمي به ديگري انتقال دهد».
[3] . ماده (8) قانون روابط موجر و مستأجر 1356: «دادگاه شرايط اجاره نامه جديد را طبق شرايط موسوم و متعارف در اجاره نامه و شرايط مندرج در اجاره نامة سابق درصورتي كه قبلاً اجاره نامه تنظيم شده باشد) با رعايت مقررات اين قانون تعيين خواهد كرد».
[4] . ماده (27) قانون روابط موجر و مستأجر 1356: «در مواردي كه حكم تخليه صادر ميشود دادگاه، ضمن صدور حكم مهلتي كه از ده روز كمتر و از دو ماه بيشتر نباشد براي تخليه تعيين مينمايد حكم تخليه مدارسي كه با اجازة رسمي مقامات صلاحيتدار تأسيس شده در تعطيلات تابستان اجراء خواهد شد.»
ماده (28) قانون روابط موجر و مستأجر 1356:«در مواردي كه حكم تخليه عين مستأجره با پرداخت حق كسب يا پيشه و يا تجارت صادر و قطعي ميشود مؤجر مكلف است ظرف سه ماه از تاريخ ابلاغ حكم قطعي وجه معينه را در صندوق دادگستري توديع يا ترتيب پرداخت آن را به مستأجر بدهد و الا حكم مزبور ملغي الاثر خواهد بود مگر اين كه طرفين به مدت بيشتري توافق كرده باشند. در ساير موارد نيز هرگاه موجر ظرف يك سال از تاريخ ابلاغ حكم قطعي تقاضاي صدور اجرائيه ننمايد حكم صادر شده ملغي الاثر است مگر اين كه بين موجر و مستأجر براي تأخير تخليه توافق شده باشد.
تبصره: مدتهاي مذكور درماده فوق نسبت به احكامي كه در زمان اجراي قانون روابط مالك و مستأجر مصوب 1339 صادر و قطعي گرديد از تاريخ اجرايي اين قانون شروع ميشود».
[5] . ماده (426) قانون آيين دادرسي مدني 1379:
«نسبت به احكامي كه قطعيت يافته ممكن است به جهات ذيل درخواست اعادة دادرسي شود: