«طبق عرف مسلم حاكم در جامعه معاملات سرقفلي و حق كسب و پيشه قانوني است.»
در اين پرونده، خواسته صدورحكم بر محكوميت خوانده به حضور در دفترخانه و الزام وي به تنظيم سند رسمي حقوق سرقفلي يك باب مغازه جزو پلاك… است. خواهان توضيح داده كه خوانده به موجب سند رسمي، مستأجر شش دانگ يا باب مغازه مورد بحث بوده و به شرح قولنامه اقدام به فروش سرقفلي مورد اجاره به موكل ايشان نموده است. موكل با پرداخت ثمن مورد معامله به خوانده از تاريخ قولنامه در مورد معامله مستقر گرديده است و چون خوانده حاضر به حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي نگرديده است، الزام وي به اين امر تقاضا شده است.
آقاي (الف) اقدام به تقديم دادخواستي به خواسته دعواي تقابل در پرونده مبتني بر فسخ قولنامه به استناد شرط انصراف مندرج در قولنامه وادعاي غبن فاحش عليه آقاي (ب) نموده است. در جلسه… وكيل خواهان، دادخواست خود را مسترد كرده كه در همان روز، قرار ابطال دادخواست خواهان اصلي صادر شد و در مقام رسيدگي به دعواي تقابل به لحاظ اعلام خواهان دعواي تقابل مبني بر وجود پروندههاي ديگري… دادگاه پرونده هاي مربوط را مطالبه و مبادرت به صدور نظريه به شرح زير نموده است:
«به نظر دادگاه، مواد (416) و (417) قانون مدني ناظر به عقد بيع است كه در آن عين معين به عوض وجه يا مال ديگري به خريدار تمليك گردد، درحالي كه در معامله واقعه بين خواهان و خوانده آنچه واگذار شده حق كسب و پيشه وي در يك باب مغازه بوده كه وي با برآورد آن مبلغ… و با شرايط مندرج در متن قولنامه آن را به خوانده واگذار نموده است و امكان عملي اين موضوع نيز در قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 پيشبيني شده است و مستأجر بعد از واگذاري مورد اجاره به غير، حق در ملك مورد اجاره ندارد تا بتواند به استناد و شرايط انصراف، اعاده وضع خود را در ملك غير بخواهد. عليهذا… نظر دادگاه به رد دعواي خواهان اعلام ميگردد.»
پس از اعتراض به نظريه درخصوص آن شعبه ديوان اظهار داشته كه به استدلال اينكه دادگاه به ادعاي غبن خواهان رسيدگي ننموده و ادعاي غبن در معاملات سرقفلي ساري و جاري است و مضافاً به اينكه سبب ديگر تقاضاي فسخ معامله انصراف از معامله بوده كه مورد توجه دادگاه قرار نگرفته است؛ نظريه صادر شده را تأييد نكرده است.
«رأي دادگاه»
«هرچند كه نظريه مورخ… تأييد نشده است؛ دادگاه اعلام مينمايد كه به نظريه و استدلال مورخ… خود باقي است؛ زيرا طبق نص صريح ماده (238) قانون مدني، بيع عبارت است از تمليك عين به عوض معلوم و به موجب مواد بعدي تا ماده (466) همان قانون كه تمليك منافع به عنوان عقد اجاره توضيح [داده] شده، ماده يا موادي كه واگذاري مورد اجاره را از طرف مستأجر به ديگري بتوان تابع احكام عقد بيع قرار داد، وجود ندارد. عرف مسلم در واگذاري سرقفلي آن را در همان چهارچوب و بدون اينكه بتوان احكام عقد بيع يا عقد اجاره را به جز موردي كه مستأجر حق واگذاري مورد اجاره به غير را داشته باشد، پذيرفته؛ مقررات قانون موجر و مستأجر سال 56 نيز واگذاري مورد اجاره محل كسب را از طرف مستأجر اصلي به مستأجر بعدي هم با داشتن حق انتقال به غير و هم بدون اينكه اين حق را داشته باشد با ضمانت اجراي مصرحه در آن قانون پذيرفته؛ پذيرفتن ادعاي غبن از جانب شعبه… ديوانعالي كشور در واگذاري سرقفلي از طرف مستأجر سابق به متصرف جديد فاقد استدلال قانوني و منطقي است و عرف مسلم بالا نيز خلاف آن استدلال را شامل است؛ زيرا آنچه به موجب سند غير مورخ از طرف مستأجر سابق به متصرف واگذار شده، حقوق كسب و پيشه وي ناشي از عقد اجاره رسمي به انضمام تسليم مورد اجاره به متصرف جديد است و اين امر ناشي از مالكيت وي نيست؛ زيرا عدم مالكيت مستأجر سابق بر حسب ظاهر مدلل است و نياز به استدلال قانوني يا منطقي ندارد. علي هذا، دادگاه با اعلام بقاي به نظر خود، رأي به رد دعواي خواهان در مورد فسخ قولنامه و درخواست تخليه صادر مينمايد؛ زيرا با تسليم كليد مغازه از جانب مستأجر سابق به متصرف جديد، عقد موردنظر كه واگذاري حقوق كسب و پيشه است، كامل بوده و محلي براي رسيدگي به شرايط مقرر در قولنامه وجود ندارد.»
نظر شعبه ديوان در نقض رأي دادگاه:
«بر دادنامه تجديدنظر خواسته ايراد وارد است. استدلال دادگاه به اينكه «مواد (416) و (417) قانون مدني، ناظر به عقد بيع است كه در آن عين معين به عوض وجه يا مال ديگري به خريدار تمليك… ميگردد؛ درحالي كه در معامله واقعه بين خواهان و خوانده آنچه واگذار شده حق… كسب و پيشه وي در باب مغازه بوده» موجبه نيست؛ چه، اولاً: طبق عرف مسلم حاكم در جامعه، معاملات سرقفلي و حق كسب و پيشه معاملهاي است شناخته شده و طبق ماده (19) قانون روابط مؤجر و مستأجر و تبصرههاي ذيل آن مصوب 1356، قانوني [است]. ثانياً: هر چند اكثر قراردادهاي واگذاري و انتقال سرقفلي و حق كسب و پيشه بهصورت مبایعهنامه يا اجاره نامه تنظيم ميشود، ليكن از نظر تحليل حقوقي بين اسناد انتقال با توجه به اينكه صلح محقق ميشود به قصد انشا در واقع سند صلح حق سرقفلي و يا كسب و پيشه است كه عرفاً در قالب بيع يا اجاره تنظيم ميگردد و برابر ماده (758) قانون مدني، صلح در مقام معاملات نتيجه معاملهاي را كه به جاي آن واقع شده است ميدهد و طبق ماده (456) قانون مدني، در صلح مانند عقود لازمه ديگر امكان جري هر يك از خيارات غير از خيارات مختصه بيع (خيار مجلس، حيوان و تأخير ثمن) وجود دارد. ثالثاً: عقد صلح لازم بوده ميتواند در مقام هر يك از عقود معینه از جمله بيع يا اجاره قرار گيرد. بنابراين، در صلح سرقفلي و حق كسب و پيشه ادعاي غبن صلح معینه دارد و در ماده (761) قانون مدني پيشبيني شده است كه در بعضي از اقسام صلح ميتوان ادعاي غبن كرد. ترديدي نيست كه صلح معامله است و معاملات سرقفلي و حق كسب و پيشه كه رايج و متداول است، صلح حقوق است و ادعاي غبن در آن شنيده ميشود. لذا برخلاف استدلال دادگاه صادركننده حكم، مواد (416) و (417) قانون مدني در مورد خيار غبن مختص عقد بيع نبوده و در صلح مالكيت منافع حق كسب و پيشه و انتقالات سرقفلي نيز جاري است. بنابه مراتب، دادنامه تجديدنظر خواسته به لحاظ خدشه در استدلال و استنباط از قانون و مغايرت با عرف حاكم در معاملات سرقفلي و حق كسب و پيشه، اينكه سبب ديگر تقاضاي فسخ معامله، انصراف از معامله بوده كه مورد توجه قرار نگرفته است، به استناد بند (ب) ماده (6) قانون تعيين موارد تجديدنظر احكام دادگاهها و نحوه رسيدگي به آنها، نقض و رسيدگي مجدد آن به شعبه ديگر دادگاه حقوقي يك… ارجاع ميگردد.» (72/268/1)
«اين استنباط كه حق كسب و پيشه بين شركاء متعلق به كسي است كه در مغازه مشغول به كار است، مستند به كدام ماده قانون است؟»
در اين پرونده، خواسته مال الشركه مغازه سوپر ماركت به نسبت يك چهارم است. دادگاه پس از رسيدگيهاي لازم و استماع شهادت شهود و جلبنظر كارشناسان متعدد، ادعاي وكيل خواهان را در مورد مطالبه و تقسيم اجناس و درآمد مغازه با عنايت به شهادت شهود و نظريههاي آقايان… وارد تشخيص داده و عقيده به صدورحكم به محكوميت خوانده به پرداخت مبلغ… ريال به علت درآمد مورد مطالبه و بهاي اجناس موجود در سوپر ماركت دارد؛ اما در مورد مطالبه حق كسب و پيشه چون وفق مقررات قانون روابط موجر و مستأجر، حق مذكور به كسي كه در مغازه مشغول به كار است تعلق دارد، بنابراين خواهان استحقاق دريافت حق كسب نداشته و ندارد و به همين علت عقيده به رد دعوا در اين خصوص دارد.
نظر شعبه ديوان در نقض رأي دادگاه:
«نسبت به دادنامه تجديدنظر خواسته، در آن قسمت كه مورد اعتراض خواهان است، اين اشكال مؤثر وارد است كه دادگاه مشخص نكرده است اين استنباط كه حق كسب و پيشه بين شركا متعلق به كسي است كه در مغازه مشغول به كار است مستند به چه ماده یا مادههای قانون روابط مؤجر و مستأجر است. با اين وصف و با لحاظ اينكه بين شركا مديريت ربطي به سهمالشركه ندارد، دادنامه معترضعنه در قيمت مورد اعتراض نقض و رسيدگي در اين خصوص به شعبه ديگر دادگاه صادركننده حكم محول ميگردد.» (71/21/25)
«فروش سرقفلي مغازه بايد مستند به اجارهنامه باشد تا رابطه استيجاري بين مستأجر مالك برقرار گردد.»
«رأي دادگاه»
«… عليهذا، دادگاه با احراز حقانيت خواهان دعواي اصلي و صحت ادعاي وي و به لحاظ ماده (19) ق. ر. م. م، حكم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره، يعني مغازه… را به غير صادر و اعلام ميدارد. اما در مورد دعواي تقابل آقاي… به طرفیت آقاي… به خواسته خلع يد از دو باب مغازه به شمارههاي… به ادعاي غاصبانه بودن تصرفات خوانده و مطالبه اجرتالمثل آنها از تاريخ مالكيت خواهان، يعني هشتم فروردين ماه 1360 لغايت تاريخ تقديم دادخواست، چون با احراز و اثبات استيجاري بودن يد خوانده تقابل در مغازه… به شرح مراتب و جهاتي كه فوقاً مذكور افتاد و همچنين در مورد مغازه… به دلالت مفاد و مدلول سند رسمي شماره… مورخ 6/4/41 كه به موجب آن مستأجر سابق مغازه به نام… تمامي تشكيلات چراغ برق منصوبه و امتياز سرقفلي مزبور را به خوانده انتقال داده و درنتيجه، موضوع مشمول مقررات قانون ر. م. م. مصوب 1356 ميباشد و نيز مدلول سند انتقال قطعي شماره… 8/4/60 كه خواهان تقابل با علم و اطلاع به اينكه ملك مورد دعوا با اجاره نامههاي غيررسمي در تصرف اجاري مستأجرين ميباشد، معامله را قبول كرده، دادگاه ادعاي نامبرده را در مورد غاصبانه بودن تصرفات خوانده در مغازههاي مذكور در فوق بلاموجه تشخيص و حكم به بطلان دعواي وي صادر و اعلام ميدارد و نيز در مورد مطالبه اجرت المثل با عنايت به مراتب فوق و با احراز و اثبات تصرفات اجاري خوانده در محل و حاكم بودن مقررات ق. ر. م. م بر روابط طرفين و محلهاي كسب و پیشه دادگاه در اين مورد نيز ادعاي خواهان را فاقد وجاهت قانوني تشخيص و حكم به رد دعوا و بطلان آن صادر و اعلام ميدارد.»
نظر شعبه ديوان در نقض رأي دادگاه:
«براي رأي تجديدنظر خواسته اشكال وارد است:
اولاً: صرفنظر از اعتراض تجديدنظر خوانده مبني بر ترديد در اصالت و صحت دو فقره سند عادي مورخ 23/1/59 و… عمده دليل خواهان اصلي سندهاي مزبور ميباشد، فقط دلالت بر فروش سرقفلي دارد لاغير كه معمولاً فروش سرقفلي مغازه مستند به اجارهنامه بايد باشد تا رابطه استيجاري بين مستأجر و مالك برقرار گردد كه در مانحنفيه، خواهان اصلي سند كه دال بر اجارهنامه باشد از طرف فروشنده سرقفلي و نه از مورث مرحوم نسبت به مغازه مورد بحث ارائه نداده است و تا رابطه استيجاري بين مالك مغازه و مستأجر برقرار نشود مشمول قانون مؤجر و مستأجر نميگردد و استناد به ماده (19) ق. ر. م. م دائر بر صدورحكم به تجويز انتقال منافع، وجهه قانوني ندارد.
ثانياً: هر چند يكي از مستندات خواهان اصلي سند انتقال قطعي و رسمي شماره… 8/1/60 كه ملك مورد نزاع به خوانده اصلي منتقل شده ميباشد و در ذيل آن به اجارهنامه اشاره شده، لكن اجارهنامهاي دال بر تمليك منافع از مالك به مستأجر در زمان خاص در پرونده به نظر نرسيد.
ثالثاً: گرچه مندرجات وكالتنامه شماره… و رونوشت وكالتنامه… موضوع صلح و واگذاري كليه حقوق موكل به وكيل و نيز مراجعه به مقامات قضايي ميباشد، و لكن مشمول وكالتنامههاي مزبور نسبت به تخصيص حق انتقال عين و يا منافع مملوكات موكل از سوي وكيل مزبور به غير اشعاري ندارد و به فرض شمول اقتضا داشت دادگاه قبل از صدورحكم، خوانده را در جريان فتوكپي وكالتنامهاي كه مورد اعتراض وي بوده ميگذاشت تا امكان دفاع و پاسخگويي نسبت به مفاد مندرجات آن براي او باشد؛ زيرا كه خوانده، پلاك قيد شده در سند شماره… را مخدوش دانسته و ادعا كرده دادگاه بدون رفع اين نقيصه اقدام به صدورحكم كرده است.
رابعاً: ايراد ديگر خوانده اصلي اين است كه روشن گردد بانو… در تنظيم سند عادي به استناد وكالتنامه موصوفالذكر درحال حيات موكل خود (مرحوم…) بوده يا نه، كه اعلام تاريخ فوت قانوني آن مرحوم ضرورت داشته؛ بنا به مراتب فوقالاشعار، دادنامههاي تجديدنظر خواسته مخدوش و نقض گردد و رسيدگي مجدد به شعبه حقوقي ديگر دادگاه رسيدگي كننده ارجاع گردد.» (71/263/9)
به لحاظ عدم صدور نظريه متعارف توسط كارشناسان، اقتضا داشت دادگاه هيأت ديگري را به كارشناسي انتخاب و مراتب را به آنان تفهيم مينمود.
خواسته تقاضاي صدورحكم به تعديل اجاره و الزام خوانده به تنظيم سند رسمي اجاره بوده است. در دادخواست آمده است، خوانده سالهاست كه مستأجر يك باب مغازه متعلق به اينجانب ميباشد و از سال 1357 تا به حال براساس توافق فيمابين، اجاره بهاي ماهيانه به مبلغ پانصد ريال پرداخت مينمايد. حال نظر به افزايش هزينه زندگي و مدت بيش از سه سال از تاريخ تعديل، مستنداً به مواد (4) و (5) ق. ر. م. م، درخواست تعديل اجاره بها را از تاريخ تقديم دادخواست با جلبنظر كارشناس مينمايد…
خوانده در دفاع اظهار داشته، هفده سال است كه مغازه در اجاره من است؛ خواهان را به عنوان مالك قبول دارم. حدود 8 يا 9 سال است كه ماهي پانصد ريال پرداخت ميكنم؛ مغازه را بهصورت سرقفلي گرفته و سرقفلي دادهام؛ مغازهاش خراب است و ارزش همين اجاره را هم ندارد.
دادگاه با توجه به نظريه كارشناس و اينكه خواهان مدعي عدم دريافت سرقفلي از خوانده شده، خواسته را تا ميزان نظريه كارشناس وارد تشخيص، مستنداً به مواد (4) و (5) ق. ر. م. م، حكم به افزايش اجاره مغازه از پانصد ريال به مبلغ سي هزار ریال صادر و دايره اجرا را مكلف كرده كه مابهالتفاوت وجوه مذكور [را] از تاريخ تقديم دادخواست تا زمان اجراي حكم محاسبه و از خوانده اخذ و به خواهان پرداخت نمايد. همچنين حكم به الزام خوانده به تنظيم سند رسمي اجاره داده است. ضمناً اضافه كرده كه چنانجه خوانده در موقع تنظيم قرارداد رسمي حاضر به پرداخت سرقفلي به خواهان باشد، ميزان اجاره مبلغ چهار هزار ريال خواهد بود.
اين رأي مورد تجديدنظرخواهي واقع و دادگاه حقوقي يك… رسيدگي و جلبنظر كارشناسان (كه هر يك جداگانه نظريه دادهاند) و تحقيق از مستأجرين قبلي مغازه طبق رأي… با اين استدلال كه هيأت كارشناسان نظرات متفاوتي ابراز نمودهاند كه حداقل آن 1500 ريال در ماه و حداكثر 25000 ريال ميباشد و همگي با واقعيت امر و وضعيت محل و نوع كسب و محل وقوع مغازه منطبق نيست و اينكه اصولاً سرقفلي حق مستأجر اوليه است نه مالك، و سند ابرازي و مدارك ارائه شده حكايت از پرداخت سرقفلي به مستأجر اوليه دارد، اساس دادنامه معترضعنه را خالي از اشكال دانسته؛ النهايه تعديل اجاره بهاي مغازه از 20/11/64 بهطور منجز از سي هزار ريال به چهارده هزار ریال تقليل داده و دادنامه بدوي را استوار مينمايد. موجر از دادستان محترم كل كشور تقاضاي اعمال ماده (35) ق. ت و ك 1 و 2 را مينمايد، كه پرونده به شعبه محترم ديوانعالي كشور ارجاع ميشود.
نظر شعبه ديوان در نقض رأي دادگاه:
«بر دادنامه تجديدنظر خواسته… اين ايراد وارد است كه دادگاه تجديدنظر هيأت كارشناسان را جهت تعيين ميزان اجاره بهاي مغازه ضروري دانسته و به اين منظور سه نفر را جهت كارشناسي انتخاب كرده كه نامبردگان هر يك جداگانه اظهارنظر نمودهاند. مضافاً اينكه از حيث تعيين ميزان اجاره بها تفاوت فاحشي بين نظرات آنها وجود داشته كه به همين لحاظ و عدم مطابقت آنها با واقعيت امر و موقعيت محل، دادگاه نظريات مذكور را مورد توجه قرار نداده و مآلاً حكم تجديدنظر خواسته را بر مبناي مبلغ چهار هزار ريال اجاره ماهيانه (كه نظر همان كارشناس منتخب دادگاه بدوي است) صادر كرده، درحالي كه اقتضا داشت دادگاه هيأت ديگري را به كارشناسي انتخاب و با تفهيم مراتب به آنها، نظر آنان را جلب و سپس مبادرت به اصدار حكم مقتضي مينمود. عليهذا، دادنامه مورد تقاضاي تجديدنظر نقض و تجديد رسيدگي به دادگاه حقوقي يك… ارجاع ميگردد.» (70/643/6)
ماده (6) ق. ر. م. م، مصوب 56 نميتواند به ادامه تصرف محل بعد از فسخ اجاره تسري داشته باشد.
در اين پرونده، دو خواسته مطالبه اجور معوقه و اجرتالمثل مورد اجاره توأمان رسيدگي و به شرح زير مبادرت به صدور رأي گرديده است.
«رأي دادگاه»
«… ايراد وكيل خوانده قابل پذيرش نيست، با رد آن به محكوميت خوانده به پرداخت مبلغ… ريال اجاره بها از تاريخ… تا… ثانياً: در مورد خواسته خواهان به مطالبه مبلغ… اجرتالمثل از تاريخ… تا… به قرار ماهي… ريال تصرفات خوانده طبق صورتمجلس اجرا و قرار مورخ… محرز است و مبين اين امر ميباشد كه اموال و اثاثيه شركت به صورت سابق هنوز در محل مورد اجاره باقي است و شركت خوانده هيچگونه اقدامي نسبت به تخليه اثاثيه و لوازم و ابزار نكرده و مدركي نيز كه دلالت بر اجراي ماده (13) ق. ر. م. م، مبني بر درخواست صدور قرار تأمين دليل و اجراي آن از دادگاه به درخواست خوانده باشد، از ناحيه وي ابراز نشده، لذا مادامي كه محل تخليه نشده و اقدامات فوق صورت پيدا نكرده، خواهان مستحق دريافت اجرتالمثل مورد اجاره ميباشد؛ ولي طبق ماده (494) ق. م، خواهان فقط [حق] دريافت اجرتالمثل را داشته نه بيشتر از آن و اجرتالمثل مورد اجاره سابق ماهيانه مبلغ سي هزار ريال ميباشد. و از تاريخ… تا… جمعاً… ريال ميشود و ايراد ديوانعالي كشور مؤثر در مقام نبوده؛ زيرا با وجود فسخ اجاره، محل در يد خوانده كه خود را قائممقام مستأجر دانسته و تقاضاي فسخ اجاره را كرده است باقي بوده و با عدم پذيرش نظر ديوانعالي كشور، به محكوميت خوانده به پرداخت… ريال اجرتالمثل به شرح فوق صادر ميشود، نسبت به بقيه خواهان محكوم به بيحقي است.»
نظر شعبه ديوان در نقض رأي دادگاه:
«رأي- تجديدنظرخواهي حسب محتويات پرونده ناظر به دعواي مطالبه اجرتالمثل از… لغايت… ميباشد؛ و لذا بر دادنامه مورد تقاضاي تجديدنظر كه راجع به اين قسمت صادر گرديده اشكال وارد است؛ زيرا، اولاً: در سند رسمي اجاره شماره… و درخواست تمديد مورخ… از جهت اينكه اجور بعد از فسخ يا انقضاي مدت به چه ميزاني بايد پرداخت شود تعيين تكليف به عمل نيامده است. ثانياً: ماده (6) ق. ر. م. م، مصوب 56 كه مقرر داشته پس از انقضاي مدت، اجرتالمثل به ميزان اجرتالمسمي بايد پرداخت گردد، به فسخ اجاره و ادامه تصرف محل بعد از فسخ نميتواند تسري داشته باشد. ثالثاً: مقررات مواد (496) و (501) ق. م، هم ناظر به انقضاي مدت اجاره و بقاي مورد اجاره در يد مستأجر و در واقع مربوط به ادامه روابط استيجاري بين طرفين ميباشد. درحالي كه اجرتالمثل موضوع دادنامه مورد تقاضاي تجديدنظر مربوط به زمان تصرف تجديدنظر خوانده در محل بعد از صدورحكم فسخ اجاره قبلي به درخواست مشاراليه و قطع رابطه استيجاري و قطعيت حكم مزبور است. بنا به مراتب و جهات مذكور، اجرتالمثل مورد مطالبه نميتواند به ميزان اجرتالمثل مندرج در سند رسمي اجاره ياد شده باشد و استدلال دادگاه بر اين اساس به عمل مذكور موجه نيست. با نقض اين قسمت از دادنامه، رسيدگي به شعبه ديگر دادگاه حقوقي… محول ميگردد.» (70/626 و 625/25)