علی خسروی فارسانی
(دانشجوی کارشناسی ارشد حقوق خصوصی، دانشکده علوم قضایی و کارآموز قضایی)
چکیده
مطابق ماده 190 قانون مدنی(ق. م) در عقد اجاره هم مثل سایر عقود، موضوع معامله باید معلوم و معین باشد. برای صحت عقد اجاره، اولاً عین مستأجره و ثانیاً منفعت باید از نظر کمیت و کیفیت معلوم و معین باشد تا اجاره صحیح باشد و لذا هر یک از ارکان فوق موجود نباشد، اجاره باطل است.
طرفین عقد اجاره باید کیفیت منفعت مورد اجاره را معلوم کنند و با تخطی از نوع منفعت شرط شده، حق فسخ برای موجر ایجاد خواهد شد (ماده 492 ق.م) و اگر نیز نوع منفعت مطلق گذاشته شده باشد، باید مطابق عرف تعیین شود. (ماده 490 ق.م). کمیت منفعت نیز از طریق تعیین مدت، تعیین مسافت یا انجام امر معین خواهد بود که متداولترین راه در اجاره اشیاء از طریق تعیین مدت است، لذا مطابق ماده 468 ق. م، در اجاره اشیاء تعیین مدت الزامی دانسته است ولی در تعدیل این ماده، با توجه به ماده 507 ق. م باید گفت: هدف، تعیین میزان منفعت است و تعیین مدت طریقیت دارد و ناظر به مورد غالب است. با این حال مواد 501 و 515 ق. م از این ضابطه تخطی کرده و مواردی را که اجاره برای یک ماه یا یک هفته منعقد شده و طرفین، عقد را ادامه میدهند، صحیح دانسته است. این موضعی است که قانون مدنی فرانسه و مصر اتخاذ نمودهاند و در فقه اختلافاتی در این زمینه وجود دارد.
کلید واژهها: منفعت، اجاره، عین مستاجره، منافع متضاد
درآمد
عقد اجاره یکی از عقود معین است که در آن سه چیز باید معلوم و معین باشد؛ عین مستأجره، کیفیت و نوع منفعت مورد اجاره و کمیت و میزان منفعت مورد اجاره.
طبق ماده 472 ق. م، اجارۀ عین مردد یا مجهول باطل است، ضمن این که نحوه معلوم و معین کردن عین مستأجره در اشیاء مختلف متفاوت است، ولی اجارۀ عین مشاع به معنی مجهول بودن موضوع نیست (ماده 475 ق. م)[1] حتی اگر مستأجر از مشاع بودن مطلع نباشد، تنها برای او ایجاد حق فسخ خواهد شد. (امامی؛ 1366، ج2، ص11 و قاسمزاده و همکاران؛ 1384، ص173) آنچه در این نوشته مدنظر است، نحوۀ تعیین نوع و میزان منفعت مورد اجاره است که در قانون مدنی و قوانین خاص مانند قانون روابط موجر و مستأجر و قانون کار مورد بحث قرار میگیرد. همچنین اهمیت و لزوم تعیین مدت در عقد اجاره و اجارۀ بدون مدت را همراه با مباحثی تطبیقی از حقوق مصر و فرانسه بررسی خواهیم کرد.
تعیین منفعت مورد اجاره در قانون مدنی
منفعت در عقد اجاره از دو جهت نوع و منفعت و میزان آن باید تعیین شود. در این قسمت به بررسی این دو موضوع میپردازیم.
1. نوع و کیفیت منفعت مورد اجاره
در خصوص نوع و کیفیت منفعت مورد اجاره چند حالت قابل تصور است:
1-1. نوع منفعت در عقد تعیین شده است
گاه از عین مستأجره میتوان بهرهبرداریهای گوناگون انجام داد. در این حالت چنانچه طرفین عقد اجاره، نوع منفعت را مشخص کرده باشند، مستأجر حق ندارد به جز منفعت مشخص شده، از عین مستأجره بهرهبرداری کند، والا موجر حق فسخ اجاره را به استناد تخلف از شرط ضمن عقد و مستند به مواد 511 و 492 ق. م خواهد داشت که این حق فسخ برای مستأجر شناخته شده است. (کاتوزیان؛ 1384، ص360) به نظر میرسد این حق فسخ مطابق قاعدۀ کلی شرط فعل باشد و در صورتی قابل اعمال است که موجر به دادگاه مراجعه کند و مستأجر را از استفادۀ غیرمشروط منع کند. مطابق ماده 491 ق. م مستأجر اجازه دارد اگر خصوصیت منفعتی که تعیین شده، منظور نبوده، استفادۀ منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد. مثلاً اگر در اجاره نامه نوع منفعت کتاب فروشی تعیین شده باشد و خصوصیت آن منظور نبوده، مستأجر میتواند مغازه را به فروش لوازم التحریر اختصاص دهد.
2-1. نوع منفعت در عقد تعیین نشده است
گاه طرفین عقد اجاره، در عقد اجاره نوع منفعت را مشخص نمیکنند و موضوع را مطلق میگذارند. در نگاه اول ممکن است گفته شود این نوع اجاره باطل است، زیرا «برای این که مورد عقد معلوم و معین شود، لازم است که نوع منفعت مشخص گردد. مثلاً هر گاه عین مستأجره اتومبیلی باشد باید نوع منفعتی که مستأجر میتواند از آن ببرد، مشخص گردد، مثلاً برای سواری خود و خانواده یا مسافرکشی یا بارکشی و نظایر آن، در صورتی که کیفیت و نوع منفعت، مجهول یا مردد باشد، عقد اجاره باطل خواهد بود.» (شهیدی؛ 1383، ص87)، همچنین گفته شده است: «اگر حیوانی را برای باربری اجاره کند، لازم است آن جنسی که قرار است بار حیوان کند را معین نماید، چون اغراض با اختلاف آن اجناس مختلف است. . . تا اجاره غرری نباشد» (موسوی خمینی؛ 1385، ج3، ص112) و نیز گفته شده است: « اگر عین مستأجره از چند جهت مورد استفاده باشد، در حین عقد اجاره باید نوع منفعتی که مورد اجاره قرار میگیرد تعیین شود. مثلاً اگر حیوانی را اجاره دادهاند، باید معلوم کنند که برای رکوب است یا برای حمل بار» (طاهری؛ 1375، ج4، ص183)، با این حال بطلان عقد اجاره به علت عدم تعیین نوع منفعت نمیتواند خیلی پذیرفته باشد، زیرا اولاً قانون مدنی در ماده 490 و در بیان وظایف مستأجر مقرر داشته است: «عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط میشود، استعمال نماید.» این حکم حاکی از آن است که صرف عدم تعیین نوع منفعت، باعث بطلان نیست و در تعیین آن باید به اوضاع و احوال و عرف هم توجه کرد. ثانیاً اصل لزوم قراردادها اقتضا میکند که قبل از کاوش در مورد اوضاع و احوال از صدور حکم بطلان خودداری نمود. ثالثاً گاه ممکن است در تعیین نوع منفعت وارد حیطۀ جهت قرارداد و انگیزۀ طرفین شد که تعیین نکردن آن در عقد نمیتواند به صحت آن صدمه وارد کند (ماده 217 ق. م). حتی میتوان پا را فراتر نهاد و گفت در این موارد مالک به طور ضمنی انتخاب نوع منفعت را به مستأجر واگذار نموده است؛ یعنی کل منافع را انتقال داده است.
3-1. مالک جمیع منافع را واگذار میکند
گاه در عقد اجاره تصریح میشود که کلیۀ منافع عین مستأجره به مستأجر منتقل شود. در این صورت میتوان گفت که عقد صحیح است و مستأجر هر گونه انتفاعی که بخواهد میتواند از عین مستأجره ببرد. یک اشکال در این رابطه مطرح شده[2] که در منافع متضاد نمیتوان همزمان دو نوع منفعت را برداشت کرد؛ موجر مالک انواع منافع نیست که بتواند آن را واگذار کند. در پاسخ گفته شده است[3] که در اینجا مالک مالکیت خود را با همان شرایطی که وجود دارد، انتقال داده است و مالکیت مالک بر منافع عین امر معلومی است که منتقل میشود حتی اگر منافع متضاد همگی به مالکیت او در نیایند.
2. کمیت و میزان منفعت مورد اجاره
در این فصل صرف نظر از الزامی که ماده 468 ق. م در مورد تعیین مدت ایجاد کرده، به راههای تعیین کمیت منفعت میپردازیم.
1-2. تعیین مدت
متعارفترین راه تعیین کمیت منفعت، تعیین مدت است تا جایی که قانون مدنی مجهول بودن مدت اجاره را از موارد بطلان اجاره دانسته است. برای مثال خانهای برای مدت یک سال به اجاره داده میشود (اجاره اشیاء) یا گاوی را برای شخم و شیار زمین یک ماه به اجاره میدهند (اجاره حیوان) یا کارگری برای مدت یک روز اجیر میشود که زمینی را بکند یا تا پنج سال سرپرستی کارخانهای را به عهده بگیرد. (کاتوزیان؛ 1387، ج1، ص383)
دفاتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره را تنظیم مینمایند، در اجاره اماکن مسکونی و تجاری، عرفاً یک سال خورشیدی را رعایت میکنند مگر آن که طرفین مدت دیگری پیشنهاد کنند. (نوین و خواجهپیری؛ 1377، ص88)
اگر در قرارداد در مورد ابتدای شروع اجاره سکوت شده باشد، ابتدای مدت اجاره از زمان انعقاد عقد محسوب است (ماده 469 ق. م) دلیل این امر، اقتضای اطلاق عقد و فهم عرفی میباشد. (رهپیک؛ 1383، ص95) نکته دیگر آن که در املاک زراعتی سال را نباید با سالهای معمولی اشتباه کرد و در این نوع قراردادها منظور از سال، سال زراعی میباشد. این نکته در رأی شماره 6611 – 15/11/1309 دیوان عالی کشور نیز مورد توجه قرار گرفته است. (نیکفر؛ 1377، م501ق. م) همچنین انتهای زمان آن باید به طور دقیق مشخص شود. مثلاً «زمان بازگشت حاجیان»، نمیتواند مورد قبول باشد و نیز باید توجه داشت که اجارۀ مادام العمر و دائمی باطل و بیاثر است، زیرا خلاف ماده 468 ق. م است و عقد را غرری میکند. در این نوع اجاره نمیتوان گفت منفعت مورد اجاره از نظر کمیت مشخص شده است.
2-2. تعیین مسافت
یکی دیگر از راههای تعیین کمیت منفعت در عقد اجاره، تعیین مسافت برای عین مستأجره است که در اجارۀ حیوان مورد توجه فقها و قانون مدنی بوده و مصداق امروزی آن اجارهها، کشتی، اتومبیل، هواپیما و غیره میباشد. مثلاً ممکن است اتومبیلی برای رفتن به اصفهان اجاره شود یا قایقی برای طی مسافتی ده کیلومتری در دریا اجاره شود.
ماده 508 ق. م میگوید: «در موردی که منفعت به بیان مدت اجاره معلوم شود، تعیین راکب یا محمول لازم نیست ولی مستأجر نمیتواند زیاده بر مقدار متعارف حمل کند و اگر منفعت به بیان مسافت و محل معین شده باشد، تعیین محمول یا راکب لازم نیست.» این ماده بین حالتی که اجاره به مدت یا به مسافت مشخص شده است، در تعیین محمول و راکب تفاوت گذاشته است، در صورتی که به نظر میرسد این تفاوت منطقی به نظر نمیرسد، چون اگر منظور، تأثیر داشتن راکب و محمول در مسافت است، در حالتی هم که به مدت معین شده باشد، مؤثر خواهد بود. در توجیه گفته شده است (کاتوزیان؛ 1387، ج1، ص384) زمانی که در اجاره به مدت تعیین منفعت شده است با افزایش بار مسافت کمتری طی میشود و یک تناسب ایجاد میشود، ولی اگر بتوان این توجیه را در مورد حیوان مورد اجاره پذیرفت، پذیرش آن در مورد هواپیما و قطار، اتومبیل یا کشتیهای پیشرفته منطقی ندارد، چون در خیلی موارد تکمیل بودن ظرفیت وسیلۀ نقلیه یا ناقص بودن آن تأثیر چندانی در سرعت وسیله نقلیه ندارد، در هر حال در این گونه مسایل، عرف هم مؤثر است و تا حد ممکن باید جانشین گسترش دامنۀ مادۀ 508 ق. م شود.
3-2. انجامدادن امر معین
راه دیگر معین کردن منفعت مورد اجاره از نظر کمیت، معین کردن امر معینی است که قرار است اجیر یا عین مستأجره انجام دهد. این روش در اجاره انسان کاربرد بیشتری دارد، ولی منحصر به آن نیست. به عنوان مثال کارگری اجیر میشود که چاهی به عمق چهار متر حفر کند (اجاره انسان) یا اسبی اجاره میشود که به وسیلۀ آن قطعه زمینی شخم زده شود (اجاره حیوان) یا لودری اجاره میشود تا توده خاکی را جابهجا کند (اجاره اشیاء).
4-2. انجامدادن امر معین در مدت خاص
گاه در قراردادها مستأجر انجام کار مشخصی را در مدت معین شرط میکند. مثلاً کارگری اجیر میشود که دیواری را در مدت سه روز بسازد. در این موارد شرط مدت چه تأثیری میتواند داشته باشد؟ آیا بعد از گذشتن مدت، اجاره منفسخ میشود و مستأجر نمیتواند اجیر را به انجام کار الزام کند؟ اگر این گونه نیست پس کاربرد تعیین مدت چیست؟
به نظر میرسد اجاره پس از مدت هم پا برجاست و مدت زمان تعیین شده مانع از الزام اجیر به انجام تعهدش نیست و فایدۀ قراردادن مدت این است که اگر اجیر در آن مدت نتوانست به تعهد خود عمل کند، مکلف به پرداخت خسارات وارده به مستأجر است. به عبارت دیگر شرط وجود فعل زیانبار در ایجاد مسئولیت مدنی مفروض است و مستأجر با اثبات ضرر و رابطۀ سببیت میتواند از اجیر مطالبه خسارت کند. این که در بسیاری قراردادها شرط میشود که اگر اجیر در این مدت کار را انجام نداد فلان مبلغ پول را به عنوان وجه التزام بپردازد، میتواند مؤید این نظر باشد.
تعیین منفعت مورد اجاره در قوانین خاص
امروزه بسیاری از عقود اجاره تابع قوانین خاص هستند، ولی این واقعیت، جایگاه قانون مدنی را در رجوع، هنگام سکوت این قوانین از بین نمیبرد. در این بخش ابتدا از قانون روابط موجر و مستأجر صحبت خواهیم کرد و سپس قانون کار و قانون دریایی را مورد توجه قرار خواهیم داد و مباحث مربوط به نوع (کیفیت) و کمیت منفعت را توأمان مطالعه خواهیم کرد.
1. قانون روابط موجر و مستأجر
در مورد روابط موجر و مستأجر سه قانون در سالهای 1356، 1362 و 1376 به تصویب رسیده است که هنوز در جای خود کاربرد دارند. در مورد تعیین نوع و کیفیت منفعت، قوانین فوق نیز مطابق قانون مدنی، مستأجر را ملزم به استفادۀ شرط شده در قرارداد میدانند و تخطی از آن شرط را از موجبات فسخ قرار دادهاند. چنانچه بند 6 ماده 14 قانون سال 1356 در موارد فسخ میگوید: «هر گاه مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده، استفاده گردد» و بند 7 این ماده میگوید: «در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شد و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر این که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.» و بند (ج) از ماده 8 قانون سال 1362 مقرر میدارد: «در صورتی که از اجاره برخلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده، استفاده گردد»، لذا میبینیم موضعی شبیه آنچه در قانون مدنی بود، اینجا هم پیش بینی شده ولی در هیچ یک از این قوانین در موادی که مربوط به محتویات اجاره نامه است،[4] تعیین نوع منفعت اجباری نشده است و لذا از این نظر مطالب گفته شده در بخش قبل قابل اعمال خواهند بود.
در مورد تعیین کمیت منفعت در اجاره، ماده 2 قانون سال1376 میگوید: «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد» در اجارۀ املاک تعیین کمیت منفعت به وسیلۀ مسافت یا کار معین خیلی مصداق پیدا نمیکند، لذا تعیین مدت به تبعیت از ماده 468 ق. م الزامی شده است.
در قانون سال 1356 عقد اجاره با پایان مدت تعیین شده توسط طرفین، منفسخ نمیشود، بلکه همچنان این عقد تمدید خواهد شد مگر در موارد خاص، لذا دادگاه ممکن است حکم به تنظیم سند اجاره نامه صادر کند که در این صورت مدت مشخص شده در این اجاره نامه مطابق ماده 9 قانون سال 1356 یکسال است مگر این که طرفین به نحو دیگریتراضی کنند. مطابق نظریهای که با اتفاق آراء در تاریخ 25/7/1364 از نشست قضایی قضات دادگستری تهران حاصل شده، تعیین مدت یک سال در مرحلۀ اجراست و در رأی دادگاه مشخص نمیشود و در صورت عدم تراضی طرفین هنگام تنظیم اجاره نامه، مدت یک سال قید میشود. (نوبخت؛ 1385، ص206)
2. قانون کار
امروزه بسیاری از قراردادهای مربوط به اجارۀ اشخاص به لحاظ حمایت از قشر کارگر، تابع قانون کار شده که در مواردی به تعیین منفعت مورد قرارداد کار اختصاص یافته است. مادۀ 9 قانون کار (ق. ک) در بند (ب) معین بودن موضوع قرارداد را یکی از شرایط صحت قرارداد کار دانسته است و در این حالت موضوع قرارداد کار، کار مورد تعهد و مزد میباشد. (عراقی؛ 1386، ص203) علاوه بر این ماده 10 ق. ک مقرر میدارد: «قرارداد کار علاوه بر مشخصات دقیق طرفین باید حاوی موارد ذیل باشد:
الف) نوع کار یا حرفه یا وظیفهای که کارگر باید به آن اشتغال یابد…» لذا میبینیم که در قرارداد کار هم باید نوع منفعت مورد قرارداد مشخص باشد ضمن این که کمیت میزان ساعاتی را که کارگر باید کار کند را خود قانون به صورت امری مشخص کرده است، (ماده51 ق. ک)، تعیین نوع کار و دستمزد کارگر هم مطابق ماده 26 ق. ک تنها در محدودۀ قانونی مشخص شده، مجاز است و کارفرما یا کارگر نمیتوانند از آن تجاوز کنند.
3. قانون دریایی
اجارۀ کشتیها مطابق فصل نهم قانون دریایی(ق. د) مصوب 1343 صورت میگیرد و شرایطی که این قانون ایجاد کرده از قانون مدنی مستثنی است، در این قانون در مورد تعیین منفعت هم مقرراتی است. از جمله ماده 136 این قانون مقرر میدارد: « تمام یا قسمتی از کشتی را برای مدت معین و یا برای یک یا چند سفر میتوان اجاره کرد.» یا مطابق ماده 138 قانون فوق، شروع مدت اجاره از زمان حرکت کشتی از بندر خواهد بود، مگر این که خلاف آن در قرارداد قید شده باشد، ولی همان طور که دیدیم در قانون مدنی شروع مدت از هنگام عقد قرارداد بود.
اجاره بدون مدت
در این قسمت قصد داریم ماده 468 ق. م و دیگر مواد مرتبط را که تعیین مدت در عقد اجاره اشیاء را الزامی دانستهاند، بررسی کنیم که اصلاً لزوم تعیین مدت به چه خاطر است و آیا تعیین مدت موضوعیت دارد یا خیر؟ اگر این گونه است، فلسفه مواد 501 و 515 ق. م که از این ضابطه تخطی کردهاند، چیست؟ در پاسخ به این سؤالها، بحثهای فقهی و حقوق داخلی را مطرح میکنیم.
1. اجاره بدون مدت در فقه و قانون مدنی
1-1. لزوم تعیین مدت در اجاره
مطابق ماده 468 ق. م: «در اجارۀ اشیاء مدت اجاره باید معلوم باشد والّا اجاره باطل است» و ماده 507 ق. م مقرر میدارد: «در اجاره حیوان تعیین منفعت یا به تعیین مدت اجاره است یا به تعیین مسافت و محلی که راکب یا محمول باید به آنجا حمل شود» و در ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر 1376 میبینیم: «قرارداد عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد. . .» یا ماده 136 ق. د میگوید: «تمام یا قسمتی از کشتی را برای مدت معین و یا برای یک چند سفر میتوان اجاره کرد.»
از جمع مواد فوق میتوان به این نتیجه رسید که در عقد اجاره، هدف، تعیین میزان منفعت است و تعیین مدت، طریقی برای رسیدن به این هدف است، اما موضوعیت ندارد و حتی در اجارۀ اشیاء یا املاک نیز میتوان منفعت را از راهی غیر از تعیین مدت مشخص کرد. مثلاً اتومبیلی را برای رفتن تا اصفهان یا ملکی را برای برپایی جشنی اجاره کرد. در هر حال با این تفسیر مادۀ 468 ق. م تا حدودی تعدیل خواهد شد و میتوان گفت مادۀ 468 ق. م و ماده 2 قانون سال 1376 ناظر به مورد غالب هستند، چون معمولاً در اشیاء و املاک تعیین منفعت به تعیین مدت بوده و مواد 507 ق. م و136ق. د نیز مؤید این مطلباند که تعیین مدت موضوعیت ندارد و طریقیت دارد(امامی؛ همان، ص13)، به نحوی که گفته شده است «هر جا که معلومیت منفعت به حسب زمان باشد، باید زمان آن معین شود که یک روز است یا یک ماه و یا یک سال و یا غیر آن». (موسوی خمینی؛ همان، ص112)
2-1. اجاره بدون مدت
در مبحث قبل دیدیم که هر چند قانون مدنی تعیین مدت و در حالت کلی تعیین میزان منفعت را لازم دانسته، اما در مواد 501 و 515 از این ضابطه تخطی کرده است به نحوی که در این دو ماده اگر اجرت برای ظرف زمانی خاص مثلاً یک روز یا یک ماه مشخص شده باشد، ولی مدت صریحاً ذکر نشده باشد و عقد تا بعد از آن ظرف زمانی خاص ادامه پیدا کند، اجرت پرداختی همان اجرت المسمی خواهد بود. مبنای این ماده یک بحث فقهی است و به نظر نمیرسد از حقوق فرانسه یا سوییس وارد حقوق ما شده باشد. در فقه در این رابطه سه نظر اصلی وجود دارد؛ عدهای چنین
اجارهای را مطلقاً صحیح و عدهای مطلقاً باطل و عدهای در ظرف زمانی معلوم شده، صحیح و در بقیه مدت باطل میدانند،[5] قانون مدنی نظر سوم را پذیرفته، ولی در توجیه ادامۀ اخذ اجرت المسمی بعد از پایان ظرف زمانی معلوم شده بین حقوقدانان، اختلاف است؛ عدهای معتقدند این موضوع جنبۀ استثنایی دارد و از نظر مبنا کل اجاره باطل است، چون میزان منفعت معلوم نیست و قانون مدنی این اجاره را نسبت به یکروز و یکماه و. . . استثنائاً صحیح اعلام کرده است و در ادامه هم فقط مراضات طرفین وجود دارد و هیچ عقدی منعقد نشده است. (شهیدی؛ همان، ص88) عدهای نیز گفتهاند در یک ماه یا یکروز اول، ارکان اجاره کامل است و اجاره صحیح است و ادامه اخذ اجرت المسمی براساس توافق بعدی است که نوعی قرارداد خصوصی است و اجاره نیست و به موجب این قرارداد اگر مستأجر به سکونت خود ادامه دهد در برابر آن باید همان مبلغ مورد توافق را بپردازد و طرفین میتوانند هر زمان که خواستند به این دادوستد پایان دهند. (کاتوزیان؛ 1387، ص387)
2. مباحث تطبیقی
1-2. اجاره بدون مدت در حقوق فرانسه
ماده 1758 قانون مدنی فرانسه[6] مقرر میدارد: «اجاره یک آپارتمان با وسایل، یک سال است در صورتی که [مدت آن] به صورت سالانه فلان مبلغ مشخص شده است، یک ماه است، در صورتی که [مدت آن] به صورت روزانه ماهانه فلان مبلغ است. اگر به هیچ وجه ثابت نشود که اجاره سالانه یا ماهانه یا روزانه است، آنگاه [مدت عقد] مطابق عرف محل تعیین میشود.» ماده 1736 همین قانون میگوید: «اگر عقد اجاره به صورت غیرمکتوب منعقد شود، هیچ کدام از متعاقدین نمیتواند تقاضای فسخ عقد را از طرف دیگر بنماید مگر این که مدتهایی را که عرف محل تعیین نموده است، رعایت کند.» مطابق ماده1774 قانون فوق: «اجاره غیر مکتوب (بدون مدت) یک زمین زراعتی، برای مدت زمانی است که در این مدت مستأجر میتواند محصول عین مستأجره را برداشت نماید.»
مطابق مواد فوق در حقوق فرانسه پس از گذشت یکماه یا یکسال و. . . با رعایت قواعد قانونی که مطابق عرف محل تعیین میشود، اگر طرفین تقاضای فسخ نکنند، عقد اجاره برای مدتهای بعد هم تجدید میشود و باطل نیست و در واقع با انقضای مدت اولیه، عقد جدیدی به وجود میآید که شرایط آن مانند عقد اجاره بدون مدت است زمان آن، مدت زمانی است که متعاقدین پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار آن تعیین کردهاند، ولی در مورد اراضی زراعی این گونه نیست و موعد اجاره را مدت زمانی میداند که برای برداشت محصول نیاز است.
3. اجاره بدون مدت در حقوق مصر
ماده 563 قانون مدنی مصر در این رابطه مقرر میدارد: «اگر عقد اجارهای منعقد شود بدون این که متعاقدین بر تعیین مدت آن توافق نمایند یا این که به طور کلی عقد اجارهای برای مدت نامشخص منعقد گردد یا این که اصولاً اثبات مدت مورد ادعا متعذر باشد، عقد اجاره برای مدت زمانی که برای پرداخت اجاره بها مشخص شده است، معتبر است و با انقضای این مدت، پایان مییابد مشروط بر این که یکی از متعاقدین طرف دیگر عقد را از قصد خود مبنی بر پایاندادن به عقد اجاره با رعایت مواعد زیر مطلع نماید.
الف) در اراضی مزروعی و اراضی بایر اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مالالاجاره، شش ماه یا بیشتر از آن باشد، مطلع نمودن طرف دیگر عقد از قصد پایاندادن به عقد اجاره باید سه ماه قبل از این که مدت مذکور منقضی گردد، صورت گیرد و اگر مدت معلوم شده برای پرداخت اقساط مال الاجاره کمتر از شش ماه باشد، باید قبل از این که نصف مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مالالاجاره منقضی گردد، طرف دیگر عقد را مطلع نمود. البته رعایت این مقررات مستلزم رعایت حقوق مستأجر در جمع آوری محصول مطابق عرف است.
ب) در منازل، دکانها، کتابخانهها، تجارتخانهها، کارخانهها و انبارها، اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مال الاجاره چهار ماه یا بیشتر باشد، لازم است دو ماه قبل از آن که مدت مذکور منقضی شود، طرف دیگر عقد را در پایان اجاره مطلع نمود و اگر مدت تعیین شده کمتر از چهار ماه باشد، باید قبل از این که نصف مدت تعیین شده منقضی شود، طرف دیگر را از پایان اجاره مطلع کرد.
ج) در اتاقها (غرف) و آنچه در دو بند فوق ذکر نشده است، اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مالالاجاره دو ماه یا بیشتر باشد، باید طرف دیگر عقد را یک ماه قبل از انقضای مدت مذکور مطلع نمود و اگر مدت تعیین شده کمتر از دو ماه باشد، باید طرف دیگر عقد را قبل از انقضای نصف مدت تعیین شده مطلع نمود.»
قانون مصر هم بر مبنای تجدید عقد اجاره تنظیم شده است و پس از پایان مدت زمان معین شده، عقد اجاره با رعایت ماده فوق تجدید میشود و این تجدید خود به خود است مگر این که یکی از طرفین با رعایت مواعد قانونی طرف دیگر را از انصراف خود مطلع کند.
¯ نتیجه
مطابق ماده 190 ق. م یکی از شرایط صحت هر عقدی، معلوم بودن موضوع آن است. در عقد اجاره معلوم بودن موضوع با معلوم شدن عین مستأجره، نوع منفعت مورد استفاده و کمیت و میزان منفعت مورد اجاره صورت میگیرد. لذا چنانچه هر یک از سه مورد فوق، نامعلوم باشد، اجاره باطل خواهد بود، ولی گاه قانون موارد خاصی را از قاعده استثنا کرده است. مثلاً اگر نوع منفعت مطلق گذارده شده باشد، مطابق عرف تعیین میشود (ماده 490 ق. م) یا هرگاه مدت اجاره (تعیین کمیت منفعت) کاملاً مشخص نشده باشد، مثلاً خانهای به ازای ماهی یکصد هزار تومان اجاره شده باشد، ولی مدت کل قرارداد معین نشده باشد و مستأجر پس از یک ماه به سکونت خود ادامه دهد و مالک هم اعتراض نکند، عقد صحیح خواهد بود و عدم تعیین مدت باعث بطلان نشده است (مواد 501 و 515 ق. م). ماده 468 ق. م مقرر کرده است که اگر در اجاره اشیاء مدت تعیین نشده باشد، اجاره باطل خواهد بود ولی با در نظر گرفتن موارد دیگر از جمله ماده 507 ق. م یا ماده 136 ق. د میتوان فهمید که تعیین مدت طریقیت دارد و فاقد موضوعیت است و هدف در اجاره تعیین کمیت منفعت است که متداولترین راه آن به ویژه در زمان تصویب قانون مدنی، تعیین مدت بوده است، لذا این ماده ناظر به مورد غالب است و در اجاره اشیاء نیز میتوان از راههای دیگر تعیین میزان منفعت مثل
1 . در رابطه با اجاره مال مشاع ر.ک: حائری شاه باغ، 1376، جلد اول، ص 430 و نیز نجفی، 1981، جلد 27، ص 214.
1. «یأتی الکلام فی جواز ذلک… اذالمنافع المتضاد یمتنع ان تکون مملوکه، اذالقدره علیها بدلیله و الملکیه تابعه لها فلا تکون الملکیه عرضیه» (طباطبایی حکیم، 1404 هـ.ق، ج12، ص14).
2. «لو قلنا بعدم ملکیه جمیع المنافع فلا یلزم منه القول ببطلان اجارة العین بالنسبه الی جمیع المنافع، فان معنی اجاره العین کذلک تملیک ما یکون مالک العین ما لکاً له من المنافع و هذا امر معلوم معین» (تقدیری؛ 1377، ص213).
1 . ماده 11 قانون سال 1356 و ماده 5 قانون سال 1362.
1. «ولو قال آجرتک کل شهر بدرهم ففی صحته مطلقاً (حکی عن الشیخ وابن زهره وابن الحنید) او بطلانه مطلقاً (فی الجواهر) او صحته فی شهر و بطلانه فی الزیاده (فی الشرائع و نسب الی المقنعه و النهایه)… اقوال.» (طباطبایی حکیم؛ 1404 هـ.ق، ج12، ص17).
1 . ترجمه مواد قانونی فرانسه و مصر برگرفته شده اند از: حیاتی (سخنرانی)؛ بررسی وضعیت اجاره بدون مدت در حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه، دانشگاه امام صادق(ع) .
ماده ناظر به مورد غالب است و در اجاره اشیاء نیز میتوان از راههای دیگر تعیین میزان منفعت مثل طی مسافت مشخص یا انجام کار معین استفاده کرد.