محمد امین وحدانی نیا
(رئیس حوزه قضایی خوسف و کارشناس ارشد حقوق خصوصی)
چکیده
امروزه در كشورهای پیشرفته، پدیده جدید حقوقی با ماهیت تایم شیرینگ[1]جایگاه واقعی خود را پیدا كرده است. در سالهای اخیر برخی شركتهای ایرانی در فعالیتهای ساختمانی، توریستی و هتلداری از اینگونه قراردادها الگوبرداری كردهاند؛ در نتیجه موضوع «بیع زمانی» یا «مالكیت موقت» در ادبیات حقوقی وارد شده است که به علت محدودیت منابع مطالعاتی و ناشناخته بودن در انطباق با اصول فقهی و حقوقی، صحت و اعتبار آن به چالش كشیده شده است؛ علاوه بر آن به لحاظ نو بودن این پدیده، رویه قضایی نیز در خصوص آن منعقد نشده است. این در حالی است که منابع و مبانی فقهی در این موضوع قابل بررسی بوده است. فقیهان معاصر با دو نگاه كلی: بطلان و صحت، فتاوی مختلفی را ارائه كردهاند.
کلید واژهها: بیع زمانی، قرارداد، تایم شیرینگ، حقوق ایران
درآمد
تایم شیرینگ در لغت به مفهوم مشاركت یا سهم زمانی است؛ در اصطلاح حقوقی، استحقاق استفاده چندین مالك از شیء واحد به صورت زمانبندی شده برای مدت معین در هر سال را گویند. (Black,Law dictionary, 1483)
ترجمه تایم شیرینگ به مالكیت یا بیع زمانی به علت وارداتی بودن این نهاد، مورد تردید، است، اما در نگاه تطبیقی عملاً تحت ادبیات حقوقی «مالكیت زمانی» یا «بیع موقت» مشمول مباحث علمی قرار میگیرد. بنابراین جایگاه این فرضیه با توجه به تعریف مالكیت و ویژگیهای ذاتی آن قابل مطالعه است. این نوشتار به بررسی مفهوم بیع زمانی و نقد و بررسی دیدگاههای موافقین و مخالفین با این نهاد حقوقی، میپردازد.
مفهوم بیع زمانی
فقیهان امامیه و اهل سنت در مفهوم حقوقی ملك و مالكیت اتفاق نظر ندارند (انصاری، ص79 و طباطبایی یزدی، صص 58 و 57 و آخوند خراسانی، ج2، صص307 و 305 و سنهوری، ج8، ص492) حقوقدانان نظریه واحدی بیان نداشته (صفایی، ج2، ص230و امامی، ص 19) و قانون مدنی نیز موضوع را تعریف نكرده است. به صورت خلاصه برخی نوشتههای حقوقی بهترین راه شناخت مفهوم مالكیت را بررسی ویژگیهای اختصاصی مالكیت دانستهاند (جعفری لنگرودی، صص 91- 88)
در حقوق فرانسه و ایران، مالكیت دارای چهار ویژگی مهم است که عبارتند از: جامع بودن،[2] مانع بودن،[3] مطلق بودن[4] و دایمیبودن[5](کاتوزیان، ص105)
در بررسی صحت و اعتبار قراردادهای تایم شیرینگ، محل نزاع و چالش ناشی از تصور ویژگی اخیر است. این که آیا دایمیبودن مالكیت بر گرفته از اطلاق كلام بوده یا خیر و آیا ویژگی ذاتی مالكیتهاست مورد سؤال است.
بیع در مقایسه با زمان سه حالت دارد:
1- بیع غیر موقت به عبارتی نسبت به توقیت به شرط «لا» میباشد.
2- بیع به شیوهای كه زمان قید مملوك است نه قید مالكیت، مانند فروش میوه یكساله درخت (طباطبایی یزدی، ص66)
3- بیع موقت با تملیك موقت كه مورد نزاع همین فرض اخیر بوده و دو حالت اول و دوم از دایره فرضیه خارج است.
دیدگاههای مخالفین مالكیت زمانی
- اصولاً طبیعت مالكیت، اقتضای دوام را دارد (سنهوری، ج3، ص96 و کاتوزیان، ص105) بنابراین تنافی بین مالكیت و موقت بودن آن، امری بدیهی است. علاوه بر این محدویت زمانی مالكیت به معنای پذیرش محدودیت در برخی عناصر حقوقی آن مانند تصرف است.
- با نگاه فلسفی، مالكیت شیء واحد و قابل تكثیر، تبعیض و تقیید به زمان نمیباشد. (علامه، ص110 و اصفهانی، ص26)
- مالكیت در نگاه فلسفی، از اعیان خارجی قلمداد میگردد. به عبارتی جوهر، محسوب و در اصطلاح فلاسفه قابل تقدیر و تقیید به زمان نیست. مثلاً نمیتوان گفت كتاب امروز و كتاب فردا؛ البته در این دیدگاه منافع اعیان از اعراض بوده و میتواند به زمان محدود گردد. (توحیدی، ج7، ص488)
- مالكیت موقت گزینهای نامعقول و بر فرض عقلایی بودن آن نامشروع است؛ (یزدی، ج6، صص276-206) و هر قرارداد نامشروعی محكوم به بطلان است.
- عنوان بیع، عرفاً بر بیع مطلق (غیر موقت) صادق است. اگر صدق عنوان عرفی بیع بر معاملات تایم شیرینگ مشكوك باشد دیگر نمیتوان آن را به صورت عام از مصادیق بیع دانست. (محقق داماد، ج2، ص107)
- به عبارتی عنوان بیع مصطلح در فقه اگر چه حقیقت شرعیه و متشرعه نداشته است، لیكن به نظر شارع، ارتكاز عرفی آن مراد بوده و البته در این نگاه در عرف مردم و سیره عقلا، مالكیت نامحدود و غیر مقید به زمان متبادر است.
- با استناد به قاعده تسلیط و توجه به ویژگی مالكیت (ویژگی دوام) بهرهبرداری مالكیت، مقید به زمان خاص نیست. خصوصیت دائمیبودن مالكیت، از حق استفاده بدون محدودیت زمانی به استناد قاعده تسلیط استنباط میگردد. (مجلسی، ج2، ص272 و حسینی مراغی، ج2،ص8)
- استدلال به تالی فاسد غیر عقلایی در تایم شیرینگ كه نمیتوان بدان ملتزم شد، فرض كنیم مالكیت محدود در زمان خاص به فردی اعطا شد. یكی از عناصر حقوقی آن حق تصرف است. اگر برای مالك اقتدار كامل در نظر گرفته ایم وی باید حق هرگونه تصرف از جمله تلف ملك را دارا باشد. این اقتدار خلاف انگیزههای دیگر موجود در قرار داد بیع زمانی است؛ البته اگر هم بر اساس قرار داد چنین حقی داشته باشد دیگر، مالكیت دائمیاست نه موقت و از بحث ما خارج است. اگر بگوییم شخص اصولاً چنین حقی را دارا نمیباشد در واقع حق مالكیت معنی ندارد و قرارداد از نوع حق انتفاع خواهد بود. (سنهوری، صص541-540)
با نگاهی كلی به نظریههای حقوقی و عمدتاً فقهی ملاحظه میشود كه دستهای از این دلایل به عدم صحت و اعتبار بیع زمانی در مقام ثبوت اشاره دارد و دسته دیگر، بار استدلال را به عدم امكان اینگونه مالكیتها در مقام اثبات و آثار اجتماعی حقوقی آن از جمله تالی فاسد غیر عقلایی تكیه دادهاند.
دیدگاه موافقین مالكیت زمانی
اجمالاً برخی فقیهان و حقوقدانان با تعابیری غیرمشابه، توقیت مالكیت را پذیرفتهاند. (جعفری لنگرودی، ص91، طباطبایی یزدی،ج1،ص224) ضمن نقد دلایل دیدگاه مخالف، نظریه موافقین را بررسی و تحلیل میكنیم.
- در پاسخ دلیل اول مخالفین میتوان گفت : با توجه به اینكه مالكیت، حقیقت شرعیه نداشته و برای شناخت مفهوم آن باید به عرف مراجعه کرد، ویژگی دوام برگرفته از اعتبارات عملی عرف بوده است. به عبارتی چون قیدی در توقیت آورده نمیشود، عملاً مالكیت، زمان دار است و دوام، مقتضای اطلاق آن است. اگر امروزه عرف به علت ضرورت اجتماعی مثلاً در صنعت توریسم و هتلداری در مواردی محدود به بیع زمانی روی آورده است، بر خلاف ذات مالكیت رفتار نكرده است.
- به همان نگاه فلسفی (دلیل دوم) در پاسخ باید گفت : تقیید به زمان در امور قار، بالعرض است نه بالذات؛ بنابراین باید با توجه به قطعات زمان، تقطیع و تقسیم گردد. (اصفهانی، ص26) مانند مالكیت وقف بر موقوف علیهم با طبقات و بطون مختلف. بر فرض هم كه امور قار از اعراض غیر قابل تقیید به زمان در نظر فلاسفه باشد با مالكیت تفاوت ماهوی دارد؛ چرا كه مالكیت از امور اعتباری است و چگونگی اعتبار آن به دست منشاء و آفریدگار اعتبار است.
- از نظر ایراد جوهرهای فلسفی (دلیل سوم) در مالكیت موقت، عین مقید به زمان، به خریدار تملیك نمیگردد، بلكه مالكیت عین در قطعه مشخصی از زمان به دیگری منتقل میشود. در واقع مالكیت كتاب را محدود و مقید به زمان میكنیم نه خود كتاب را؛ پر واضح است كه تفاوت مبرهنی بین این دو وجود دارد. به علاوه چنانچه بگوییم اعیان خارجی مقید به زمان نمیگردد برخی قراردادهای اجاره منافع كه منفعت هم از نوع عین خارجی است مانند میوه درخت، با ایراد روبهرو میشود؛ این در حالی است كه فقیهان چنین قراردادهایی را صحیح دانستهاند (خویی، ج2، ص30)
- ایراد غیر عقلانی و غیر شرعی بودن اینگونه قراردادها مردود است. زیرا اولاً مالكیت موقت در نظامهای حقوقی كنونی بر اساس نیازمندیهای بشری در صنعت توریسم و هتلداری، پذیرفته شده است و بر مبنای قاعده «ما حكم به العقل حكم به الشرع» شرعی خواهد بود؛ ثانیاً معاملات از امور توقیفی مانند عبادات نبوده، حقیقت شرعیه و متشرعه ندارد (نراقی، ص113) اعتبار آن تابع آفریدگار اعتبار یعنی عرف كنونی جوامع بشری است؛ ثالثاً نمونههای مالكیت موقت در نزد فقیهان پذیرفته شده است (بجنوردی، ج4، ص242) كه بر خلاف تصور برخی، خود دلیل بر سابقه شرعی بحث میباشد و به عنوان مؤید نظریه صحت و اعتبار بیان خواهیم نمود.
- از نظر شك در مصداق اگر چه در گذشته مصادیق قراردادهای بیع در شكل مصطلح و عرفی آن با ویژگی دوام، انشاء گردیده است لیكن به مفهوم وجود یك قاعده انحصاری نمیباشد. با وجود آن كه قواعد اساسی بیع بایستی رعایت شود اما بیع میتواند به چندین شكل و با شرایط گوناگون منعقد شود. به علاوه امروزه نقش تحولات اجتماعی بر ارتكازهای عرفی غیر قابل انكار است.
- اگر چه دایره شمول قاعده سلطنت از نظر كیفی و كمی یا هیچكدام آن، مورد چالش فقیهان بوده است و صرفنظر از آنكه بر اساس نظر مشهور، شامل تصرفات كیفی و هم كمی(هردو) است، و اگر چه دوام مالكیت از قاعده سلطنت برداشت نمیشود، اما در استناد به سلطنت مالك، اولویت استدلال و تمسك، از آن مالك قبلی است. به عبارتی مالك در زمان مالكیت خود چه دائمیو چه موقت، مسلط بر مال خویش بوده و انتقال آن را به صورت مقید به مصلحت خود دانسته است؛ بنابراین نظریه مالكیت زمانی با اطلاق قاعده «الناس مسلطون علی اموالهم» قابل توجیه است.
- در ارتباط بین مالكین بیع زمانی استدلال شیخ انصاری مبنی بر مالكیت فعلی طبقه موجود وقف و مالكیت شأنی طبقه معدوم، در مقام پاسخ به ایراد هفتم مخالفین قابل استفاده میباشد (انصاری، ص168) حتی اگر مالكیت شأنی را آن طور كه برخی فقیهان قبول نكردهاند، (اصفهانی، ص265) به رسمیت نشناسیم، اما رابطهای ضعیف و اعتباری بین عین و سایر مالكان بیع زمانی برقرار شده است و این رابطه ضعیف را اگر چه مالكیت شأنی هم ندانیم باز موجب محدودیت دایره اختیارات مالك موقت میشود، بنابراین حق تلف ندارد.
با توجه به آنچه بیان شد طرفداران صحت قراردادهای مالكیت زمانی میتوانند به اصل حاكمیت اراده، آزادی قراردادها، مواد 10 و 30 قانون مدنی و «قاعده اوفوا بالعقود» استناد نمایند.
بررسی نهادهای حقوقی مشابه
نظریه صحت و اعتبار مالكیت زمانی از وجود شیوههای مشابه فقهی و حقوقی به عنوان مؤید استدلال خویش سود جسته است:
1- وقف منقطع الاخر
مشهور فقیهان در وقف خاص پذیرفتهاند كه مالكیت عین به موقوف علیهم منتقل میشود؛ (نجفی، ج 28، ص91و شهید ثانی، ج5، ص375 و یزدی، ص66) حتی برخی حقوقدانان از اهلیت موقوف علیهم در تملیك عین سخن گفتهاند. (جعفری لنگرودی، صص206-204) تئوری مطرح در بیان فقیهان در فرض انقراض موقوف علیهم بنابر نظریه مشهور، اعاده مالكیت به واقف یا قائم مقام وی است؛ این نوعی مالكیت زمانی میباشد. به نظر میرسد با توجه به تعریف قانون مدنی از وقف كه عین، حبس میشود و فقط منفعت به موقوف علیه منتقل میگردد، مدد جستن از مباحث فقه در مالكیت زمانی ناظر در مورد فوق به عین، دارای ایراد باشد.
2- بدل حیلوله
مالك ملكی كه غصب شده است تا زمان عدم استرداد عین، در برخی موارد بدل حیلوله را اخذ و تملك كرده و با استرداد عین توسط غاصب، مالكیت بدل حیلوله به غاصب برگشته و این مؤید صحت مالكیت زمانی است. (بجنوردی، صص80 و242) در پاسخ میتوان گفت برای مالك صرفاً حق تصرف بدل حیلوله ایجاد میگردد، نه تملك موقت آن.
3- اجاره
نظر شاذ در فقه آن است که در اجاره، تملیك موقت عین صورت میگیرد نه منفعت (اصفهانی، همان، ص42). صرفنظر از غیر مشهور بودن این نظر میتوان نتیجه گرفت كه مالكیت موقت در فقه به عنوان امری ممكن و مشروع پذیرفته شده است.
4- حبس
شهید ثانی با عبارت «تملیك الموقت متحقق فی الحبس و الاخویه» (شهیدثانی، ص355) مالكیت موقت را پذیرفته است. ایراد این استدلال آن است كه طبق نظریه مشهور، حبس و عقود مشابه آن، مصداق حق انتفاع (از توابع مالكیت) است نه اصل مالكیت.
5- صلح
با توجه به نگرش استقلالی به عقد صلح نزد فقیهان كه قالبی وسیعتر از عقود معین دارد، به علاوه مطابق ماده 758 قانون مدنی هر عقدی مانند بیع و اجاره، نتیجه همان عقد را دارد. برخی فقها مالكیت موقت را به شیوه صلح مشروط پذیرفتهاند؛ (طباطبایی یزدی، ج1،ص244) اگر چه در موضوع
مالكیت موقت ایراد غیر مشروع بودن چنین صلحی میتواند مطرح شود، لیكن بر مشروعیت بیع موقت یا مالكیت موقت نزد فقیهان دلایلی ذكر شد، بنابراین ایراد فوق وارد نمیباشد. البته استفاده كنونی شركتهایی با موضوع صنعت توریسم و مشابه آن از این شیوه در قالب صلح منافع میتواند خطرهایی برای خریداران بیع زمانی ایجاد كند و این تهدید بایستی مورد توجه قرار گیرد.
6- مهایات
از جمله فرضیات مطرح در فقه، تقسیم منافع املاك بر اساس اجزاء یا زمان بوده است (جعفری لنگرودی، ص207) برخی حقوقدانان در توجیه قرارداد زمانی به نهاد فقهی مهایات اشاره كردهاند. (کاتوزیان، ص 75) به علاوه برخی شركتها مانند مجتمعهای توریستی و رفاهی آبادگران ایران، ویلاهای متعلق به خود را به صورت بیع مشاع مشروط به مهایات در راستای قرارداد زمانی به فروش میرسانند. سابقه مشابه موضوع در فقه، مؤید صحت و اعتبار قراردادهای زمانی به عنوان گزینهای مستحدثه میباشد، اما به نظر میرسد بین مهایات و قرارداد بیع زمانی، تفاوتهایی به شرح زیر وجود دارد:
اول- مشاع بودن مال در مهایات و شش دانگ شدن مالكیت در قرارداد زمانی
دوم- در مهایات طرفین توافق، شركای مال هستند، لیكن طرفین بیع زمانی در مقام فروشنده و خریدار میباشند.
سوم- صرفنظر از وجود نظر مخالف بین حقوقدانان (کاتوزیان، ص74) مشهور فقیهان و اساتید حقوق، مهایات را توافقی، جایز و قابل فسخ دانستهاند. (شهیدثانی، ج1،ص250 و امامی، ج2،ص151) در حالی كه قرارداد بیع زمانی، عقدی لازم است.
چهارم- عنصر اساسی مهایات، تقسیم منافع و در واقع نوعی صلح در مقام نزاع و ترافع با ماهیت اباحه منفعت معوض میباشد، لیكن ویژگی اصلی قرارداد زمانی، تملیك و تملك عین است.
¯نتیجه
- همان طور كه مباحث اساسی مالكیت در قانون مدنی مانند احكام املاك مجاور و حیازت مباحات، مفهوم پیشین خود را از دست داده و برخی قواعد حقوقی مدنی در تقابل با ضرورتهای اجتماعی، تخصیص خورده است، به همین دلیل از جنبه دیگر ویژگیهای انحصاری، مطلق و دائمیبودن مالكیت نمیتواند به شدت و قاطعیت گذشته تفسیر شود و مورد استناد قرار گیرد. بنابراین نادیده گرفتن قراردادهای زمانی با پشتوانه حقوقی فقهی و بر اساس ضرورتهای اجتماعی صرفاً با این بهانه كه ویژگی تداوم مالكیت (دائم بودن) به چالش كشیده میشود، امری غیر عقلایی و مخالف منطق حقوقی است.
- توجیه قراردادهای زمانی بر اساس «قرارداد صلح منافع» كه مورد عمل برخی شركتها در صنعت هتلداری و توریسم قرار گرفته است، از نظر صحت و اعتبار دارای پشتوانه فقهی و حقوقی است؛ اما از آنجا كه مالكیت در صلح منافع به خریدار منتقل نمیشود بلكه فقط منفعت انتقال مییابد، لذا این شیوه تهدیدی جدید علیه مصالح خریداران بیع زمانی محسوب میشود و گاه دارای مفسده است.
- همانند سایر پدیدههای حقوقی جدید، قرارداد زمانی در قالب عقود غیر معین، بهتر مورد پذیرش حقوقدانان واقع شده است، اما تلاش در جهت توجیه این نهاد حقوقی در قالب یكی از انواع بیع (عقد معین) به مصلحت نزدیكتر است؛ زیرا اولاً گسترش بیرویه پدیدههای حقوقی و توجیه آن همانند قرارداد زمانی خارج از چتر عقود معین، برخی امتیازهای خاص بیع را از دست میدهد؛ ثانیاً تفسیر در فراسوی عقود معین، انتظام كلی در قواعد و نهادهای بنیادین حقوق را به هم میزند، به هم ریختگی ذهن حقوقدانان را به دنبال دارد و تخصیص اكثر لازم میآید.
- مهمترین ایراد بر مالكیت زمانی به بهانه عدم وجود عنصر دوام مطرح گردیده است و صرفنظر از پاسخگویی موافقین، به نظر میرسد حتی در بیع زمانی هم عنصر دوام وجود دارد؛ چرا كه مالكیت در مقاطع زمانی هر شخص، علی الدوام مختص هر كدام از مالكین بیع زمانی است. به علاوه عدم دخالت هر مالك در خارج از زمان ویژه خود، مثلاً فراسوی فروردین هر سال، یك نوع اسقاط حق به نفع دیگری در سایر ماههای سال است.
- قرارداد بیع زمانی عقدی مشروط، لازم و از نوع تملیكی معوض است.
- با توجه به تعریف هتل و مهمانسرا در قواعد مربوط به صنعت هتلداری كه عمدتاً بار مسئولیت قانونی بر دوش مالك این تشكیلات میباشد، پذیرش مالكیت در قرارداد زمانی برای خریدار به معنای آن است كه خریداران بیع زمانی به دلخواه خود اقدام كنند و قواعد مربوط به صنعت هتلداری و توریسم را نادیده گیرند. بنابراین اولاً تدوین مجدد اینگونه مقررات، ضروری است؛ ثانیاً تا زمان اصلاح قوانین، تنظیم قراردادهای تایم شیرینگ در قالب صلح منافع، با مصلحت مشاغل هتلداری و توریسم انطباق بیشتری دارد.
- با توجه به ارتباط بیشتر قراردادهای زمانی با اموال غیر منقول، اولاً مقررات ثبتی در این زمینه نیازمند اصلاح و تكامل است. ثانیاً با تتبع در رویههای ثبتی در این زمینه بحثی نشده است، لذا بررسی این موضوع ضروری است. قرارداد زمانی در دفترخانههای اسناد رسمی در نظام حقوقی فعلی، با مشكلاتی روبهرو است كه حتی با استفاده از رویه ثبت ساعتهای زمانی استفاده از آب در اراضی كشاورزی هم قابل قیاس و حل نمیباشد.
- نظریههای فقیهان معاصر در خصوص موضوع قابل توجه بوده و دیدگاه موافق آن دسته از فقهایی كه بیشتر و عملاً درگیر مسائل اجتماعی بودهاند، حكایت از اهمیت موضوع با نظر مثبت داشته است.
- اداره حقوقی قوه قضاییه[1] با دید منفی به موضوع قراردادهای تام شیرینگ نگریسته است، اما در استدلال این اداره صرفاً چالش عدم وجود نص قانونی مد نظر بوده كه با توجه به استدلالها به شرحی كه گذشت، چنین خلایی نافی واقعیت حقوقی صحت و اعتبار تایم شیرینگ نمیباشد و با بروز و انعقاد رویههای مثبت قضایی یا اصلاح قانون، انتظار میرود تحلیل مسأله به شکل دیگری صورت گیرد.