نقش دلالها در خرید املاک
یک حقوقدان بهمردم توصیه میکند که برای تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک، بهدفاتر ثبت اسناد یا وکلای مجرب مراجعه کنند تا از مشکلات بعدی، پیشگیری کنند.
ثارالله روحی با اشاره بهجایگاه مشاوران املاک از نظر قانون، گفت: در قانون تجارت، دلال کسی است که واسطه معامله است اما در کشور ما به اشتباه در آژانسهای مسکن، متصدی مبایعهنامهها را تنظیم میکند.
وی با بیان اینکه در موضوع تنظیم مبایعهنامه خلاء قانونی داریم، توضیح داد: بسیاری از مشکلات بهدلیل عدم آگاهی افراد از تنظیم قراردادهای قانونی به وجود میآید.
این استاد دانشگاه درباره تعریف دلال در قانون تجارت گفت: در ماده ۳۳۵ گفته شده است که دلال کسی است که در مقابل اجرت واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که میخواهد معاملاتی نماید طرف معامله پیدا میکند. اصولاً قرارداد دلالی تابع مقررات راجع به وکالت است.
روحی بیان کرد: ماده ۳۳۶ توضیح داده است که دلال میتواند در رشتههای مختلف دلالی نموده و شخصاً نیز تجارت کند در ماده ۳۳۷ آمده است که دلال باید در نهایت صحت و از روی صداقت طرفین معامله را از جزئیات راجع به معامله مطلع سازد ولو اینکه دلالی را فقط برای یکیاز طرفین بکند- دلال در مقابل هر یک از طرفین مسئول تقلب و تقصیرات خود میباشد.
وی خاطرنشان کرد: در ماده ۳۳۸ تاکید شده است که دلال نمیتواند عوض یکی از طرفین معامله قبض وجه یا تأدیه دین کند و تعهدات آنها را اجرا کند مگر اینکه اجازهنامه یا به عبارت دیگر وکالتنامه از سوی دیگری داشته باشد.
این درحالی است که به گفته روحی قانون درباره مسئولیت اشیا و اسناد نیز تعیین تکلیف کرده است بهطوریکه در ماده ۳۳۹ آمده است که دلال مسئول تمام اشیاء و اسنادی است که در ضمن معاملات به او داده میشود بنابراین هر اتفاقی که رخ دهد اعم از ضایع یا تلف شدن اشیاء یا اسناد مزبور مسئولیت آن بهعهده دلال است اما اگر دلال بتواند ثابت کند که مسئول نبوده است بنابراین پرداخت ضرر از وی ساقط میشود.
این استاد دانشگاه اظهار کرد که افراد مجبور هستند از روی نمونه ملکی را بهفروش برسانند و در اینباره توضیح داد: بهطور مثال هنگام خرید آپارتمان ممکن است ملک روبرو نشان داده شود در این مورد ماده ۳۴۰ قانون تجارت گفته است که دلال باید نمونه مال را تا موقع ختم معامله نگاه بدارد مگر اینکه طرفین معامله او را ازاین قید معاف دارند.
روحی تصریح کرد: در ماده ۳۵۳ آمده است که دلالی معاملات ممنوعه اجرت ندارد و در ماده ۳۵۴ ذکر شده است حقالزحمه دلال بهعهده طرفی است که او را مأمور انجام معامله کرده مگر اینکه قرارداد خصوصی غیر این ترتیب را مقرر بدارد، ماده ۳۵۵- حقالزحمه دلال به واسطه قرارداد مخصوصی باید معین شده باشد و الا محکمه با رجوع به اهل خبره و رعایت مقتضیات زمانی ومکانی و نوع معامله حقالزحمه را معین خواهد کرد.
این حقوقدان درباره شرایط هر دلال برای ثبت معامله، گفت: هر دلال باید دفتری داشته باشد و همه معاملاتی را که بهدلالی او انجام گرفته بهترتیب ۱) اسم متعاملین، ۲) مالی که موضوع معامله است، ۳) نوع معامله، ۴) شرایط معامله با تشخیص به اینکه تسلیم موضوع معامله فوری است یا به وعده است، ۵) عوض مالی که باید پرداخته شود و تشخیص اینکه فوری است یا به وعده است وجه نقد است یا مالالتجاره یا برات درصورتیکه برات باشد به رؤیت است یا به وعده، ۶) امضای طرفین معامله مطابق مقررات نظامنامه وزارت عدلیه ذکر شود، در آن ثبت کند. البته دفتر دلالی تابع کلیه مقررات راجع به دفاتر تجارتی است.
حقالعمل کاری در معاملات املاک
روحی نوع دیگری از واسطهگری در معاملات املاک را حق العمل کاری دانست که در آن یک نفر با دریافت کمیسیون، ملک را از طرف مالک معامله میکند.
وی درباره حقالعملکاری (کمیسیون) توضیح داد: بر اساس قانون تجارت، حقالعملکار کسی است که به اسم خود ولی بهحساب دیگری (آمر) معاملاتی کرده و در مقابل حقالعملی دریافت میکند. البته بهاین نکته باید توجه کرد که حقالعملکار از نظر قانون، همانند وکیل است و همان حقوق و مسئولیتها را در معامله دارد.
روحی اضافه میکند: حقالعملکار باید آمر را از جریان اقدامات خود مطلع کند، بهخصوص اگر مأموریت را انجام بدهد، فورا باید آن را به آمر اطلاع دهد.
این حقوقدان در پایان بهمردم توصیه کرد: بهدلیل اینکه افراد دلال در تنظیم قراردادها ذی نفع هستند همین موضوع سبب شده است افراد سودجو به درستی قراردادها را تنظیم نکنند. منبع: حمایت آنلاین