موضوع رسیدگی: بحث در نوع شرط مذکور در قرارداد (خیار شرط یا خیار تخلف شرط، صحت یا بطلان بیع)
رأی اصراری حقوقی شماره ۷-۲۹/۴/۷۸
خلاصه پرونده: خواهان (فروشنده) در تاریخ ۱۳/۱۰/۷۶ دادخواستی به طرفیت خوانده (خریدار) به خواسته «مطالبه بقیه ثمن معامله» تقدیم دادگاه نموده و با ادعای اینکه در تاریخ ۲۰/۵/۷۵ قطعه زمین مزروعی دارای پلاک شماره … را به خوانده فروخته و تعهد نموده است که در دفترخانه حاضر شده و بقیه ثمن را در دفترخانه بپردازد لیکن با اخطار شفاهی و ارسال اظهارنامه از تأدیه بدهی امتناع نموده و با وجود حضور در دفترخانه، خوانده حاضر نشده و دفترخانه این امر را گواهی نموده است لذا تقاضای رسیدگی و محکومیت وی به پرداخت بقیه بدهی یعنی بقیه ثمن و خسارت دادرسی و تأخیر تأدیه را دارم.
وکیل خوانده دفاعاً اظهار نموده است که: «مبیع تسلیم موکل نشده و فروشنده قادر به تسلیم مبیع نمیباشد زیرا ملک بلامنازع نیست و بههمین لحاظ که مبیع تسلیم نشده، موکل حق حبس بقیه ثمن را دارد». وکیل خواهان متقابلاً اظهار داشته است که: «طبق ماده ۳۳۹ قانون مدنی[۱]پس از وقوع عقد مشتری مالک مبیع و خریدار مالک ثمن میشود و طبق سند عادی مورخ ۲۰/۵/۷۵ که وکیل خوانده هم به آن استناد نموده به وقوع عقد اقرار کرده و بهموجب ماده ۳۴۴ق.م[۲] اگر برای تسلیم مبیع موعدی قرار داده نشده باشد، تسلیم حالّ خواهد شد وخوانده هم دراظهارنامه پاسخ داده است که معامله را فسخ نکرده است وچون دردفترخانه حاضر نشده حق حبس موضوعاً منتفی است وحسب اظهار موکل محصولات ملک توسط خوانده به فروش رسیده، لذا تقاضای رسیدگی و صدور حکم به نفع موکل را دارد.»
دادگاه مرجع رسیدگی «با استناد به مستند خواهان، اظهارنامه و برگ استشهاد منضم به دادخواست، وقوع عقد بیع را محرز و به استناد مواد ۲۲۳ [۳]و ۳۶۲ [۴]و ۳۶۴ [۵]قانون مدنی وماده ۳۵۷ قانون آ.د.م.[۶] وعدم ارائه دلیلی توسط خوانده مبنی بر پرداخت بقیه ثمن یا بطلان معامله، حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ … ریال بقیه ثمن معامله و به مبلغ … ریال بابت هزینه دادرسی در حق خواهان صادر مینماید»
پرونده به لحاظ تجدیدنظر خواهی وکیل خوانده (محکومعلیه) به دیوان عالی کشور ارسال وبه شعبه سوم ارجاع میگردد.
این شعبه ملخّصاً با این استدلال که :
«۱- طبق قسمت اخیر مندرجات قولنامه: «بقیه ثمن زمان تنظیم سند رسمی در محاضر رسمی و یا با رضایت طرفین در محضر ۳۹ پرداخت گردد.»
که به این ترتیب طرفین نه زمان تنطیم سند رسمی، نه موعد معین برای پرداخت بقیه ثمن را در قرارداد قید نموده اند.
۲- در قسمت اخیر قولنامه قید شده: «چنانچه فروشنده مقدمات انتقال سند را فراهم و سند آماده شد، خریدار به هر علتی در محضر حاضر نشد و وجه مورد معامله را آماده نکرد مبلغ پیش پرداخت به نفع فروشنده و به عنوان حق فسخ تلقی و معامله باطل میباشد، که این قسمت خیار شرط به نفع فروشنده برقرار گردیده ولی مدت خیار معین نشده و طبق ماده ۴۰۱ قانون مدنی «هم شرط خیار و هم بیع باطل است»
و استناد دادگاه به ماده ۲۳۸ قانون مدنی [۷]که راجع به خیار شرط فعل ضمن عقد است ارتباطی به مورد ندارد، لذا دادنامه تجدید نظر خواسته را نقض و رسیدگی به آن را به شعبهدیگر دادگاه عمومی شهرستان مربوطه ارجاع مینماید.
وکیل خوانده در دادگاه اخیر اظهار میدارد که مسئله بیع مطرح نیست بلکه زمین مورد معامله مدعیان متعددی دارد و چندین فقره پرونده در اینخصوص در شعبه ۲۹ دادگاه عمومی شیراز مطرح است و خواهان قادر به تسلیم مورد معامله نبوده و در تصرف موکل نمیباشد و طبق ماده ۳۷۷ قانون مدنی[۸] موکل خود را محق درحبس بقیه ثمن میداند و اینجانب در مرحله بدوی هم تقاضای صدور قرار تحقیق و معاینه محلی نمودم که توجه نکردند و حالا هم به تقاضای خویش اصرار دارم.»
شعبه اخیر پس از بررسی پرونده و استماع اظهارات وکلای طرفین به این استدلال که: «با توجه به اینکه مبیع در تصرف خوانده بوده و از آن بهرهبرداری مینماید و عقد بیع هم محقق است و خواهان ملک مزبور را از شخص خوانده خریداری و مجدداً با همان کم و کیف به وی فروخته و چنانچه کم و کسری هم باشد قانوناً خریدار یعنی خوانده باید جبران نماید لذا چون مشتری معامله را فسخ ننموده و از آن بهرهبرداری مینماید … » حکم به صحت معامله مورخ ۲۰/۵/۷۵ و پرداخت مبلغ …… ریال به اضافه هزینه دادرسی صادر و اعلام مینماید.
پرونده با این کیفیت مجدداً به دیوان عالی کشور ارسال و شعبه مذکور آن را جهت طرح در هیأت عمومی اصراری تقدیم مینماید.
اظهارات بعضی از قضات دیوان عالی کشور که با رأی دادگاه موافق بودند:
«عمده ایراد شعبه سوم دیوان عالی کشور به رأی دادگاه در ماهیت دعوا سه مورد است: ۱- زمان تنظیم سند رسمی معین نشده است. ۲- دفترخانه اسناد رسمی که سند باید در آنجا تنظیم شود مشخص نگردیده.
۳- پرداخت بقیه ثمن معامله به تنظیم سند رسمی موکول شده است. ایراد اول و دوم خللی به اصل بیع وارد نمیکند و این موضوع در اکثر مبایعه نامه ها مشخص نمیگردد. در سند مبایعه نامه قید شده: «چنانچه فروشنده مقدمات انتقال سند را فراهم و سند آماده قبض و اقباض گردید و خریدار به هر عللی در محضر حاضر نشد و وجه مورد معامله را حاضر نکرد مبلغ پیش پرداخت به نفع فروشنده به عنوان فسخ تلقی خواهد شد.» فروشنده در دفترخانه حاضر شده و اظهارنامه مورخ مهرماه ۷۵ به خریدار ابلاغ گردیده.
دفترخانه اسناد رسمی شماره ۳۵ نیز حضور فروشنده و عدم حضور خریدار را گواهی نموده است. بنابراین ایراد شعبهسوم دیوان عالی کشور وارد نیست. ایراد دیگر شعبه سوم این است که خیار شرط به نفع فروشنده بوده ولی مدت آن معین نشده و طبق ماده ۴۰۱ قانون مدنی هم شرط خیار و هم بیع باطل است. ولی این خیار، خیار شرط نیست، بلکه خیار تخلف شرط است یعنی موضوع ماد ۴۴۴ قانون مدنی[۹] که احکام آن را مواد ۲۳۴ الی ۲۴۵ این قانون بیان کرده است. استناد دادگاه به ماده ۲۳۸ این قانون موجّه بوده و مشروط له این خیار فروشنده بوده و وی از این خیار استفاده نکرده و معامله را فسخ نکرده است و خریدار هم به صحت بیع اقرار ولی از پرداخت بقیه ثمن طفره رفته و وی که قبلاً مالک این زمین بوده و آن را به خواهان یعنی فروشنده فعلی فروخته بوده کاملاً از کم و کیف زمین های مورد معامله آگاه بوده و بالنتیجه رأی شعبه ۱۲ دادگاه عمومی شیراز صحیح و منطبق با قانون میباشد.
در هر صورت پس از بحث و بررسی و اظهارات موافقین و مخالفین با رأی دادگاه و استماع اظهارنظر دادستان کل کشور و اخذ آراء قضات حاضر در جلسه، رأی اکثریت به شرح زیر صادر میگردد:
رأی شماره ۷-۲۹/۴/۱۳۷۸ هیأت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور (اصراری)
«اعتراض وکیل تجدید نظر خواه وارد و موجّه نیست زیرا دادگاه براساس محتویات پرونده و ادله ابرازی، وقوع معامله را احراز کرده است و چون از لحاظ رعایت اصول و قواعد رسیدگی اشکال و ایراد مؤثر در نقض مشهود نیست لذا رأی تجدید نظر خواسته به اکثریت آراء ابرام میشود.»
«نقد و بررسی»
یکی از ایرادات نسبت به رأی دادگاه این است که مقداری از ثمن معامله به صورت نسیه و در ذمه مشتری بوده یعنی در حقیقت بیع به صورت نقد و نسیه بوده و مقرر بوده است که بقیه ثمن در هنگام تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی تأدیه گردد که وقت و موعدی برای آن معین نگردیده و بالنتیجه موعد و مدت پرداخت آن مجهول بوده است عبارت مذکور در تحریرالوسیله در اینخصوص صریحاً به این شرح است:
«من باع شیئاً و لم یشترط فیه تأجیل الثمن یکون نقداً و حالاً، فللبایع بعد تسلیم المبیع مطالبتهُ فی ایّ وقتٍ … و لابد ان یکون الاجل معیناً مضبوطاً لا یتطرق الیه احتمال الزیاده و النقصان، فلو اشترط التأجیل و لم یعیِّن او عین مجهولاً بطل البیع و الاقوی عدم کفایه تعینّه فی نفسه مع عدم معرفه المتعاقدین.»
بنابراین معامله مطروحه و موضوع بحث طبق مندرجات صریح آن به صورت نقد و نسیه بوده و برای پرداخت بقیه ثمن که نسیه بوده مدت معین نشده بود و طبق فتاوی صریح فقهی، بیع باطل بوده است و استدلال شعبه سوم دیوان عالی کشور نتیجتاً در این خصوص صحیح بوده است.
اشکال دیگری که به رأی دادگاه وارد بوده ولی مورد توجه هیأت عمومی اصراری واقع نشده این است که هرچند عبارت و شرط مذکور در قرارداد به این شرح: «چنانچه فروشنده مقدمات انتقال سند را فراهم و …»
به عنوان خیار تخلف شرط از نوع فعل و موضوع بند ۳ ماده ۲۳۴ قانون مدنی[۱۰] تلقی و مورد تأیید هیأت عمومی واقع شده امّا مدتی برای آن معین و مشخص نشده است. بدواً متذکر میگردد که بین خیار شرط موضوع ماده ۳۹۹ قانون مدنی [۱۱]و خیار تخلف شرط از نوع فعل موضوع بند ۳ ماده ۲۳۴ و ماده ۲۳۷[۱۲] این قانون دو فرق اساسی وجود دارد:
۱- در خیار شرط موضوع ماده ۳۳۹ به محض وقوع عقد (یا از زمان مذکور در آن) این حق برای مشروطله در تمام مدت خیار به وجود میآید و در طول این مدت هر وقت اراده کند میتواند قرارداد را فسخ و به طرف اطلاع بدهد و برای استفاده از این حق و علت فسخ معامله نیاز به اعلام دلیل نمیباشد مثلاً شخصی خانه ای را در تاریخ ۱/۲/۸۸ به ثمن معین میخرد و برای خود مدت شش ماه خیار شرط منظور و در قرارداد منعکس میگردد یا از تاریخ ۱/۳/۸۸ زمان آغاز آن را معین مینماید.
در هر صورت مشارالیه در ظرف شش ماه، حق استفاده از این خیار را دارد. امّا در خیار تخلف شرط از نوع فعل، در مدت مقرر برای انجام فعل مشروط توسط مشروطٌعلیه، مشروطٌله حق استفاده از آن را نداشته، بلکه در صورت انقضاء مدت و عدم انجام فعل مذکور توسط نامبرده این حق برای مشروطله، محقق میشود مانند اینکه شخصی خانه خود را به ثمن معین به دیگری که خیاط قابلی است
میفروشد و ضمن آن شرط میکند که ظرف مدت شش ماه از انعقاد قرارداد برای وی یک دست کت و شلوار بدوزد در صورت عدم انجام این فعل، فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
به عبارت دیگر مدت زمان مذکور در نوع خیار اخیر، برای انجام فعل و فرصتی برای مشروطٌ علیه میباشد نه استفاده از خیار در ظرف این مدت توسط مشروطٌ له. مضافاً با توجه به مقررات مواد۲۳۷ به بعد بدواً حق فسخ ندارد بلکه استفاده از این حق مشروط به شرایطی میباشد.
۲- در خیار تخلف شرط از نوع فعل، همانطور که تذکر داده شد، مشروطٌله در حق استفاده از این خیار در ظرف مدت مقرر را نداشته بلکه اساساً ممکن است حتی فرصت استفاده از این خیار را هم پیدا نکند به این ترتیب که مشروط علیه در ظرف مدت مذکور به تعهد خود عمل نموده و فعل مشروط ضمن قرارداد را انجام دهد و حال آنکه در خیار شرط موضوع ماده ۳۹۹ به کیفیتی که بیان شد، این امر تصور نمی شود.
امّا مسئله مهم در این خیار (تخلف شرط از نوع فعل) نیز لزوم تعیین مدت برای انجام فعل میباشد.
بعضی از اساتید حقوق[۱۳] در این خصوص در مقام شرح «خیار تخلف از شرط فعل» میگوید: «… در این صورت کسی که ملزم به انجام شرط شده است باید به دستور ماده ۲۳۷ قانون مدنی آن را در «موعد مقرر» به جای آورد. در صورت تخلف و عدم انجام فعل مشروط در موعد مقرر یکی از دو فرض ذیل پیش میآید: ۱- فعل مقید به زمان به صورت وحدت مطلوب باشد. ۲- فعل مقید به زمان به نحو تعدد مطلوب باشد.»
با اینحال با توجه به مقررات قانون مدنی در رابطه با این خیار (ماده ۲۳۷ به بعد) ظاهراً عدم ذکر مدت برای این نوع شرط موجب بطلان بیع نمیباشد. به خلاف عدم قید مدت برای خیار شرط موضوع ماده ۳۹۹ ق.م. که طبق نصّ صریح ماده ۴۰۱ این قانون «هم شرط خیار و هم بیع باطل است.»
در هر صورت ایراد اول مبنی بر اینکه: «مقداری از ثمن به صورت نسیه بوده و مدتی برای پرداخت آن معین نشده بود، از لحاظ مبانی فقهی و فتاوی معتبر، بیع باطل بوده است» نسبت به رأی هیأت عمومی اصراری مذکور، باقی و وارد میباشد و توجیه بعضی از قضات حاضر در جلسه مبنی بر اینکه: «… تأخیر انداختن قسمتی از ثمن تا هنگام تنظیم سند و قبول آن از طرف بایع، مهلت
میباشد و نسیه نیست» برخلاف مندرجات قرارداد موضوع بحث و اصطلاحات فقهی و حقوقی میباشد.
[۱] – ماده ۳۳۹ – پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع میشود . ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد .
[۲] – ماده ۳۴۴ – اگر در عقد بیع شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع یا تادیه قیمت موعدی معین نگشته باشد بیع قطعی و ثمن حال محسوب است مگر اینکه بر حسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجارتی وجود شرط یا موعدی معهود باشد اگرچه در قرارداد بیع ذکری نشده باشد .
[۳] – ماده ۲۲۳ – هرمعامله که واقع شده باشدمحمول برصحت است مگراینکه فسادآن معلوم شود.
[۴] – ماده ۳۶۲ – آثاربیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است –
۱ – بمجردوقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود.
۲ – عقدبیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار میدهد.
۳ – عقد بیع بایع رابه تسلیم مبیع ملزم مینماید.
۴ – عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم میکند.
[۵]– ماده ۳۶۴ – در بیع خیاری مالکیت ازحین عقدبیع است نه ازتاریخ انقضاء خیار و در بیعی که قبض شرط صحت است مثل بیع صرف انتقال از حین حصول شرط است نه از حین وقوع بیع .
[۶]- ماده ۳۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی ۱۳۱۸- در صورتی که حق یا دینی بر عهده کسی ثابت شد اصل بقاء آن است مگر اینکه خلافش ثابت شود.
[۷]– ماده ۲۳۸ – هرگاه فعلی درضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیرمقدورولی انجام آن بوسیله شخص دیگری مقدور باشد حاکم میتواند خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.
[۸] – ماده ۳۷۷ – هریک از بایع از مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یاثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود مگر اینکه مبیع یا ثمن موجل باشد در این صورت هرکدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود.
[۹] – ماده ۴۴۴ – احکام خیار تخلف شرط بطوری است که درمواد۲۳۴الی ۲۴۵ ذکرشده است .
[۱۰]– ماده ۲۳۴ قانون مدنی- شرط برسه قسم است –
۱ – شرط صفت .
۲ – شرط نتیجه
۳ – شرط فعل اثباتا یا نفیا.
شرط صفت عبارت است ازشرط راجعه به کیفیت یا ک میت مورد معامله .
شرط نتیجه آن است که تحقق امری درخارج شرط شود.
شرط فعل آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی بریکی ازمتعاملین یابر شخص خارجی شرط شود.
[۱۱]– ماده ۳۹۹ قانون مدنی – در عقد بیع ممکن است شرط شودکه درمدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.
[
۱۲]– ماده ۲۳۷ قانون مدنی – هرگاه شرط درضمن عقد شرط فعل باشد اثباتاً یا نفیاً کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را بجا بیاورد و در صورت تخلف طرف معامله میتواندبه حاکم رجوع نماید تقاضای اجبار به وفاء شرط بنماید.
[۱۳]– دکتر سیدحسن امامی، کتاب حقوق مدنی، جلد اول، تحت عنوان خیار تخلف از شرط فعل.
منبع : برگرفته از مجموعه نقد و بررسی رویه قضایی، آراءوحدت رویه و آراء اصراری
هیأت عمومی دیوان عالی کشور(ماهوی و شکلی)صص ۱۰۹تا۱۱۴
اثر معاونت آموزش و تحقیقات قوه قضائیه
نویسنده : دکتر دکتر محمد هاشمی قاضی بازنشسته دیوان عالی کشور
انتشارات اندیشه عصر سال ۱۳۹۰