حق استفاده از مشاعات آپارتمان
مرجع صدور: شعبه ۱۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران
چکیده:
حق استفاده از مشاعات، جزء حقوق ثابتی است که بهموجب قانون ایجاد شده و بدون مجوز قانونی قابل زوال یا سلب از صاحب حق نیست. بدین ترتیب، توافق مالکین بر استفاده انحصاری یکی از آنها از مشاعات، ماهیتاً واگذاری حق انتفاع نیست بلکه اذن در انتفاع تلقی و قابل رجوع است. همچنین توافق مالکین سابق بر استفاده انحصاری یکی از آنها از مشاعات، قابل تحمیل به مالکین جدید نیست.
تاریخ رای نهایی: ۱۳۹۳/۰۴/۰۴ شماره رای نهایی: ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۱۳۰۰۴۴۹
رای بدوی
با التفات به کلیه اوراق و رسیدگیهای بهعملآمده موارد معنونه دعاوی اقامهشده وکلای طرفین در پرونده محاکماتی امر چنین است
۱- دعوی اصلی که موضوعاً عبارتند از
الف) خلع ید از بخشهای ملکی واقع در طبقه زیرزمین و حیاط ثبتی شماره ۴۷۰۵ واقع در بخش هشت تهران.
ب: مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف لغایت صدور حکم با جلب نظر کارشناس.
ج: جبران خسارات ناشی از عیوب و نواقص احتمالی واردشده به بخشهای مغصوب.
د: مطالبه خسارات دادرسی.
۲- دعوی طاری دایر بر جلب ثالث که اجمالاً به خواستههای جزء اول و سوم و چهارم و بهعلاوه مطالبه اجور ایام تصرف با جلب نظر کارشناس مطرحشده در دعوی اصلی.
۳- دعوی پرونده کلاسه ۹۰/۸۳۵ که موضوعاً عبارت است از ابطال مبایعهنامه مورخ ۶/۵/۸۴ و استرداد ثمن معامله
۴- دادگاه در مقام رسیدگی بدواً پرونده محاکماتی به کلاسه ۸۲/۳۲/۲۸۵ مطروحه در شعبه سیودوم دادگاه عمومی تهران را که مورد استناد صحابه دعوی قرارگرفته با اختیارات حاصله از ماده ۲۱۵ قانون آیین دادرسی از مرجع یادشده مطالبه نموده و پس از استخراج و انعکاس خلاصه مفید آن در پرونده کار این شعبه موضوع را با ماده ۱۰۳ همان قانون انطباق داده و آن را به نظر سرپرست محترم مجتمع رسانده که با نظر موافق جهت رسیدگی توأمان به این شعبه ارجاع شد و متعاقب آن دادگاه قرار رسیدگی توأمان پروندههای محاکماتی را صادر کرده سپس با تشکیل جلسات متعدد دادرسی به دلایل طرفین وکلای شأن رسیدگی نموده و به اسناد و مدارک آنها توجه کرده و با استماع اظهارات و مدافعاتشان به شرح لوایح ابرازی و توضیحات بعدی شأن در جلسات دادرسی و تحصیل نظریه کارشناس در رشته امور ثبتی مراتب ذیل را مدنظر قرار میدهد.
اولاً: مالکیت خواهانهای دعوی اصلی برابر تصاویر اسناد مالکیت و صورتمجلس تفکیکی پیوست عرض حال تسلیمی در قسمتهای اختصاصی و اشتراکی بنا به حکومت آمره ماده ۲۲ قانون ثبت و مواد ۲ و ۳ قانون تملک آپارتمانها مفروغ عنه میباشد
ثانیاً: سیستم حقوقی ایران انتقال مشاعات را برابر همین قانون در موادی موردپذیرش قرار داده اما آن را مقید به شروطی نموده است بر مبنای قانون مذکور اصل این است که انتقال مشاعات به نحو استقلال ممنوع میباشد و فلسفه این اصل صرفاً بهمنظور حفظ حقوق مالکین در مشاعات میباشد که در نتیجه اجرای این مقررات ایجاد گردیده و چنانچه در اعمال و اجرای این مقررات معلوم و مشخص شود که احدی از مالکین بدون هیچگونه توافقی از مشاعات استفاده انحصاری مینماید در این صورت هر یک از مالکین حق اعمال مالکیت خود را به هر نحوی که مقتضی و صلاح بداند برابر مقررات قانونی خواهد داشت ازاینرو انتقال مشاعات در صورتی امکانپذیر و دارای اعتبار تلقی میگردد که کلیه مالکین این حق را از خود سلب نموده باشند بنابراین برفرض وجود توافق مالکین بر استفاده انحصاری دیگر مالک از مشاعات این امر موجب سلب مالکیت آنها و مالکین بعدی از مشاعات یادشده نبوده زیرا این توافقات فقط ازنظر قانونی نسبت به همان مالکین معتبر بوده و نسبت به مالکین جدید اعتباری ندارد و مالکین بعدی بهتبع انتقال مالکیت اختصاصی به آنها قهراً به قدرالسهم خود در قسمتهای مشاعی نیز مالکیت بر عین و منفعت دارند به همین دلیل توافقات مالکین نسبت به مشاعات قابل تحمیل به مالکین جدید نبوده مگر اینکه آنها نیز این اذن و اجازه را به وی بدهند یا حق استفاده را از خود سلب نماید چرا که ماهیت این توافقات از حیث حقوقی واگذاری حق انتفاع نبوده بلکه اذن در انتفاع و قابل رجوع است (ماده ۱۰۸ قانون مدنی) بدین ترتیب هرگونه توافقی که باعث مخل حقوق دیگر مالکین گردد و باعث شود که اشخاص دیگر وارد بر روابط حقوقی و یا قانونی آنان شود و حقی در مال مشاعی برای وی برقرار گردد چون برخلاف قوانین آمره است اعتباری ندارد بهعبارتدیگر حقوق ثابته رأی که بهموجب قانون ایجادشده قابل زوال نبوده و نمیتوان بدون مجوز قانونی آن را از صاحب حق سلب نموده ازاینرو انتقال حق مسقط حق مالکیت نمیباشد و حقوق ثابته را از بین نمیبرد درنتیجه سلب حق و با تغییر آن بدون مجوز قانونگذار فاقد اعتبار است و در واقع ترجیحی بلا مرجح است که محمل قانونی ندارد بدین استدلال چون توافقات انجامشده بهمنزله اعمالی حقی است که موجب اضرار به غیر شده و طبق اصل ۴۰ قانون اساسی مجاز نمیباشد نتیجتاً در مغایرت کامل با حقوق مالکانه میباشد زیرا وجود درب جداگانه برای تردد خواندگان و عدم وجود راهی از حیاط برای مالکین جهت تردد و ضرورت ورود آنها به مشاعات ورود وقت و بیوقت خواندگان به محوطه مشاعی به مصداق روشنی از اضرار به غیر است که مطابق قرارداد لاضرر و نفی حرج از حیث شرعی و قانونی مجاز نمیباشد بنابراین چون تصرفات خواندگان در مشاعات موضوع بحث به حکایت صورتمجلس تفکیکی و نظریه تحصیلی کارشناس در انسداد و مقفول نمودن مشاعات در مغایرت کامل با حقوق مالکانه مالکین بر مشاعات میباشد و صرف مقفول نمودن مشاعات کافی برای تحقق عنوان غصب میباشد بدین ترتیب عملاً مانع تصرفات مشاعی مالکین شدهاند و موضوع با ماده ۳۰۸ قانون مدنی انطباق دارد.
ثالثاً: بر مبنای آنچه که فوقاً اشارت گردیده یک اصل کلی در مسائل حقوقی بیان داشته ” نهی موجب فساد است ” یعنی اعمالی که نهی شده اگر تحقق یابند باطل هستند و بر عمل باطل اثری مترتب نیست بنابراین آنچه که از مباحث اوامر و مستقلات عقلیه از اصل مذکور استنباط میگردد این است که نهی در عبادت موجب فساد است ولی در معاملات که در مقابل عبادت قرار میگیرد باید قائل به تفکیک شد گاهی نهی به ماهیت یک شی یا لزوم شرطی در معاملات تعلق میگیرد که قطعاً دلالت بر فساد دارد و نهی دیگر که خود دو حالت دارد گاهی نهی تعلق میگیرد به ذات سبب که علما نظر دادهاند این نهی مقتضی فساد معامله نیست و حالت دوم نهی تعلق میگیرد به ذات مسبب که معامله در این حالت فاسد است و چون در مانحنفیه مطابق مواد ۲ و ۳ از قانون مورد بحث مقنن مالکین را از هرگونه انتقال مشاعات به نحو استقلال منع کرده است و برای جلوگیری از سوءاستفاده و قدرت مالکین مشاعی این اصل مورد مبغوضیت قانونگذار قرارگرفته در این حالت نهی تعلق میگیرد به ذات مسبب این دسته از توافقات که مالکین ممنوع از انتقال مشاعات هستند که در قانون تملک آپارتمانها و باید از آنها یاد برد با ذکر این مقدمه چون احکام مقرر در قانون موضوع بحث جنبه امری و تکلیفی دارد ازاینرو توانایی و اختیار محکمه منصرف از حکم امری مقرر از همان قانون و ضمانت اجرایی ناظر بدان است بر این اساس قرارداد مورد بحث که مغایر با قانون مذکور تنظیمشده از نظر این محکمه نمیتواند اثر قانونی داشته باشد در نتیجه با اعمال احکام مقرر و رعایت اصل یادشده خواندگان در مشاعات مالکیتی نداشته و با تثبیت مالکیت مالکین و مشخص شدن این موضوع که خواندگان فاقد هرگونه حقی در مشاعات هستند ممنوعیت معامله و نقلوانتقال آن محرز بوده و نتیجتاً با تمسک به ممنوعیت معامله نسبت به مشاعات و اعمال مقررات همان قانون و با مشخص شدن وضعیت مالکیت مالکین بر رقبه مشاعات تثبیت مالکیت آنها محملی بر تصرفات خواندگان نبوده و بدین اعتبار فساد متوجه معامله انجامشده است ازاینرو موجبی برای بقاء ثمن مورد معامله در ید خواهانها (آقایان ۱-الف.الف. ۲- عباس الف. ۳- ح.س. ۴- م.ک.) وکیل آنها نبوده و درنتیجه ملزم به استرداد ثمن به خواهانهای پرونده کلاً سه ۹۰/۸۳۵ میباشد.
رابعاً: قطعنظر از اینکه اداره ثبتاسناد و املاک مطابق بخشنامه شماره ۱/۴۱/۲۳۶۰۹ مورخ ۲۸/۸/۷۳ مکلف بوده در صورتمجلس تفکیکی تعداد پارکینگهای مجتمع مورد دعوی را مشخص و در صورت عدم تکافوی آنها واحدهای بدون پارکینگ را معین نماید که اینگونه عملنکرده است معذالک ازآنجاکه خواهانهای یادشده (۱- الف.الف. ۲- ع.الف.۳-ح.س. ۴- م.) علیرغم تصریح در صورتمجلس تفکیکی به اینکه پارکینگها به نحو استقلال قابل انتقال نیستند باوجود این ممنوعیت بهموجب وکالتنامه شماره ۱۲۲۱۶۴ مورخ ۱۹/۱۲/۱۳۷۴ تنظیمی در دفترخانه شماره . . . تهران به آقای ع.ن. وکالت دادهاند که نسبت به انتقال پارکینگها اقدام نماید که چون وکیل در راستای عمل به مورد وکالت اقدام به واگذاری مشاعات نموده در واقع خواهانهای مذکور اقدام علیه خود کردهاند و طبق قاعده اقدام زیان ناشی از عمل خویش را باید تحمل نمایند.
خامساً: علیالاصول عناوین اجرتالمثل و اجور و خسارات از حیث ماهیت و آثار متفاوت میباشند اجرتالمثل عنواناً ویژه موردی است که فیمابین متصرف و مالکین هیچگونه رابطه حقوقی و قراردادی و قانونی وجود ندارد و برعکس اجور متضمن رابطه حقوقی صحیح فیمابین طرفین میباشد و خسارت ممکن است ناشی از سبب قراردادی یا الزامات خارج از قرارداد باشد بنابراین چون خواهانها توجه کافی وافی به معانی حقوقی و تفاوت این عناوین قانونی (مطالبه اجرتالمثل و اجور و خسارات) نداشتهاند و بدون توجه به آثار و ماهیتشان آنان را مترادف یکدیگر تلقی کردهاند این امر نشان از تردید آنها نسبت به تطبیق عمل خواندگان با عناوین موردنظر را دارد و مضافاً اینکه مطالبه عناوین مذکور بهطورکلی از سال ۸۲ درخواست شده بدون اینکه معلوم شود از چه روز و ماهی است و بهصرف سال ۸۲ اکتفا شده که در واقع به معنی تحصیل یک حکم کلی است که محاکم از صدور چنین احکامی ممنوع شدهاند (ماده ۴ قانون آیین دادرسی مدنی) ازاینرو به اعتقاد این محکمه دعاوی طرحشده در این قسمت جزئی و منجز نبوده بلکه کلی و ظنی و احتمالی بوده که با حقوق دفاعی خواندگان که مستلزم طرح دعوی صحیح و منجزی باشد منافات دارد.
اینکه دادگاه به تجویز از ماده ۲۶۰ قانون استنادی و با استنباط امکان صدور رأی بر مبنای آن جهاتی که فوقاً قلم گرفته شد:
اولاً بر پایه توجیهات بهعملآمده در گردشکار دعاوی خواهانهای اصلی را در مورد جزءهای اول و چهارم (خلع ید و مطالبه خسارات دادرسی) قابلاجابت و متکی به ادله قانونی دانسته و به استناد مواد مندرج در متن و ۱۹۸ و ۵۱۹ از قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر خلع ید انحصاری خواندگان ردیفهای یکم و دوم از مشاعات به شرح صورتمجلس تفکیکی و نظریه تحصیلی کارشناس و پرداخت مبلغ ۰۰۰ /۹۳۶/۲۲ ریال بابت کلیه خساراتی که به سبب طرح دعوی به خواهانها وارد کردهاند اعم از هزینه اوراق دفتر، دادرسی و حقالزحمه کارشناس و حقالوکاله وکیل در این مرحله از دادرسی در حق خواهانها صادر مینماید و نسبت به دیگر خواند و مجلوبین ثالث نظر بهمراتب از پیشگفته دعوی مطرحشده مردود اعلام میشود
ثانیاً: با توجه به توجیهات بهعملآمده در گردشکار جزء دوم و سوم دعوی طرحشده خواهانهای (اصلی و جلب ثالث) قابلیت پذیرش را نداشته و به استناد مواد تذکاریه در متن و بند ۹ از ماده ۸۴ همان قانون قرار ردّ دعاوی مطروحه را صادر مینماید.
ثالثاً بر مبنای آنچه در گردشکار به آن اشارت گردید دعوی اقامهشده خواهانهای ردیفهای دوم و سوم و چهارم و پنجم اعم از (دعوی اصلی و جلب ثالث) را متکی به دلیل ندانسته و با اختیارات حاصله از ماده ۱۹۷ از همان قانون و قاعده اقدام به بطلان آن انشاء حکم مینماید.
رابعاً بر پایه استدلالات مطرحشده در گردشکار دعوی اقامهشده در پرونده کلاسه ۹۰/۸۳۵ را قابلاجابت دانسته و به استناد مواد مندرج در متن و ۱۹۸ و ۵۱۹ از قانون استنادی حکم بر ابطال مبایعهنامه مورد دعوی و الزام خواندگان به استرداد ثمن معامله به مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۵۳۰ ریال و پرداخت مبلغ ۰۰۰/۶۱۸/۲۴ ریال بابت کلیه خساراتی که به سبب طرح دعوی به خواهانها وارد کردهاند و اعم از هزینه اوراق دفتر، دادرسی و حقالوکاله وکیل در این مرحله از رسیدگی در حق خواهانها صادر مینماید معالوصف اعلام میدارد آراء اصداری حضوری و ظرف مدت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر مرکز استان میباشد
رییس شعبه ۲۶ دادگاههای عمومی حقوقی تهران ـ
رای دادگاه تجدید نظر
تجدیدنظرخواهی ع.ن. با وکالت خانم ب. بهطرفیت تجدیدنظر خواندگان نسبت به دادنامه شماره ۹۲/۹۹۲ صادره از شعبه ۲۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران که بهموجب آن حکم به محکومیت تجدیدنظرخواه به شرح دادنامه تجدیدنظر خواسته صادر گردیده است وارد نمیباشد زیرا دادنامه تجدیدنظر خواسته بر اساس محتویات پرونده و دلایل و مدارک ابرازی صحیحاً و مطابق مقررات قانونی و خالی از هرگونه اشکال صادرشده و تجدیدنظرخواه در این مرحله از رسیدگی دلیل یا مدرک قانعکننده و محکمهپسندی که نقض و بیاعتباری دادنامه معترضعنه را ایجاب نماید ابراز ننموده و لایحه اعتراضیه متضمن جهت موجه نیست و تجدیدنظرخواهی با هیچیک از شقوق ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی مطابقت ندارد لذا دادگاه ادعای تجدیدنظرخواه را وارد و محمول بر صحت تشخیص نداده و دادنامه مورد اعتراض را منطبق با مقررات و اصول دادرسی میداند مستنداً به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن ردّ درخواست تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته را عیناً تأیید مینماید و در خصوص تجدیدنظرخواهی آقایان ع. و ع.الف. جملگی ب. با وکالت خانم الف. بهطرفیت تجدیدنظر خواندگان نسبت به دادنامه شماره ۹۲/۹۹۲ صادره از شعبه ۲۶ دادگاه عمومی تهران نظر به اینکه دادگاه تجدیدنظر نسبت به آنچه که مورد لحوق حکم واقع گردیده است رسیدگی مینماید و با التفات به اینکه مورد تجدیدنظرخواهی واقع گردیده دادگاه بدوی نسبت به آن نفیاً یا اثباتاً اظهارنظر ننموده است لذا دادگاه قرار ردّ دادخواست تجدیدنظرخواهی تجدیدنظر خواهانها را صادر و اعلام میدارد این رأی قطعی است.
رییس شعبه ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه