تاریخچه حقوق ثبت در ایران قسمت (۵)
محمدعلی اختری
حقوق ثبت، مجموعه مقرراتی است که به‌موجب آن، حقوق اشخاص در مالکیت اموال و املاک و روابط قراردادی مردم و نقل‌وانتقال مالکیتها و تعهدات باید در دفاتر (رسمی) ثبت و گواهی شود که در موارد اختلاف رافع باشد.
حقوق ثبتی را در دوشاخه می‌توان بررسی کرد؛ ثبت املاک و ثبت‌اسناد. ثبت املاک مربوط به تثبیت مالکیت افراد اعم از حقیقی و حقوقی در املاک و اراضی است و فایده آن علاوه بر ایجاد امنیت مالی برای مردم در زمینه مالکیت املاک، امکان ساده وصول و ایصال عوارض و مالیات و حقوق دولتی و فراهم آوردن مقدمات برنامه‌ریزی برای دو حوزه مهم اشتغال و شاخص پیشرفت جامعه یعنی کشاورزی و صنعتی البته ضروری است.
اما ثبت‌اسناد، آن قسمت از حقوق ثبتی است که قراردادهای خصوصی اشخاص را اعم از حقیقی و حقوقی در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌نمایند و بیش‌تر به‌منظور اثبات، ایجاد و انتقال مالکیتها، تعهدات، قراردادها و پیمانها به کار می‌رود. البته سابقه تاریخی ثبت‌اسناد در ایران بیش‌تر از سابقه تاریخی ثبت املاک است و منابع بسیاری در خصوص این قسمت از حقوق ثبت وجود دارد و نیز اسناد فراوان که از لطمات زمان نجات‌یافته تا به دست ما رسیده است.
دوم این‌که منابع ما در مطالعه حقوق ثبت بسیار است. مؤلفین حقوق ثبتی معمولاً در مقدمه کتابها، تاریخچه‌ای هم از حقوق ثبت آورده‌اند که بیش‌تر گزیده و گذرا است. برخلاف تاریخ حقوق ایران که چندین کتاب به‌طور مستقل داریم، اغلب نوشته‌ها درباره تاریخ و تاریخ اجتماعی ایران، اشاراتی نیز در مورد حقوق ایران علی‌الخصوص شاخه حقوق قضایی دارند که در بیان این مطالب گاهی گریزی هم به حقوق ثبتی می‌زنند.
تاریخ حقوق ثبت پس از انقراض صفویه تا دوران مشروطه (۱۳۲۴ ـ ۱۱۴۶ ه.)
در زمان سلطنت کوتاه نادر‌شاه، انجام امور مربوط به ثبت معاملات کماکان در اختیار علما بوده است. گفتنی است نویسنده این یادداشت تعداد ۵۰ فقره از انواع اسناد و قباله‌ها را در کتاب قباله و قباله نویسی با شرح و تفصیل آورده است.[۳۹] به‌علاوه جزو اشیای نفیس بقعه شیخ صفی‌الدین اردبیلی کتابی به نام صریح‌الملک موجود است که شخصی به نام عبدی بیک در ۳۹۱۱ صفحه فراهم آورده و در آن کلیه املاک زراعی، دکاکین، خانه‌ها، کاروانسراها، حمام، قراء ششدانگ و یا کمتر در شهرهای تبریز و اردبیل را شرح داده است و می‌توان آن را به‌نوعی دفتر املاک و ثبت املاک به مفهوم امروزی دانست و هم‌چنین شخصی به نام محمدقاسم بیک صفوی متولی وقت آستانه شیخ صفی فهرستی از نفایس و اموال باقی‌مانده بقعه را تنظیم کرده که در سال ۱۳۲۸ از سوی کتابخانه ملی در ۹۴ صفحه چاپ‌شده است و در آنجا صحبت از کتابی به نام صریح‌الملک در باب اسناد و قباله‌جات املاک و مستغلات موقوفه آستانه شیخ صفی به خط نستعلیق به میان آمده است که خود در ۵ مجلد بوده است.[۴۰]
در سال ۱۲۷۹ ه. ق. به‌حکم ناصرالدین‌شاه قاجار «دیوان‌خانه عدلیه عظمی» تأسیس شد و این پیش‌درآمدی برای قانون ثبت‌اسناد مصوب فروردین ۱۳۰۲ ه. ش. است.[۴۱]
متعاقب آن در ماه رجب ۱۳۲۷ مطابق ۱۲۸۸ دستوری از وزارت دادگستری رسید، به این شرح؛ «چون اسنادی در معاملات متداوله بین مردم ردوبدل و در هیچ اداره و دفتری ثبت و ضبط صحیح ندارد و این مطلب اسباب مشاجرات لایتناهی مابین افراد ناس‌می‌شود. علیهذا در وزارت عدلیه اعظم دفتری موسوم «به اداره دفترخانه عمومی» تشکیل یافته است که کلیه اسناد از قبیل مصالحه‌نامچه و بیع شرط و انتقال‌نامچه و تمسک و غیره که در معاملات مردم ردوبدل و صیغه آن در حضور یکی از علما جاری می‌شود، در دفتر مزبور ثبت شود و الصاق تمبر گردیده، رسمیت خواهد داشت و در دعاوی و مرافعاتی که ابراز می‌شود مورد وثوق و محل اطمینان خواهند بود.
هرگاه معامله فسخ یا ادای دین شده باشد و یا به ترتیبی مشروع مفاد اسناد از درجه اعتبار ساقط شود، لازم است دارندگان آن اسناد، اداره دفترخانه عمومی را مطلع نمایند تا در صفحه‌ای که اسناد ثبت‌شده فسخ یا رد قرض و قطع معامله یا ابطال مشروع سند ثبت‌شده را با حضور طرف یادداشت نمایند که اسباب اشکالات و مرافعات واهی نشود و این مسأله توضیحاً تصریح می‌شود نوشتجاتی که به تمبر دیوان‌خانه رسیده و ثبت‌شده است دیوان‌خانه عدلیه و عموم مأمورین آن نوشتجات را معتبر خواهند داشت و هر کس این قبیل نوشتجات را به تمبر دیوان‌خانه نرساند و رسم معمولی تمبر را ادا نماید برابر آتیه اعتبار داشته و در رفاهیت حال صاحبان اسناد مفید خواهد بود. وزارت عدلیه اعظم[۴۲]» این واقعه در زمان مجلس دوره دوم بوده است.
برای اولین بار ناصرالدین‌شاه قاجار به سپه‌سالار دستور داد مجموعه‌ای یا کتابچه‌ای در خصوص مواد قانونی ثبت‌اسناد و املاک بنویسند و به اجرا گذارند. سپه‌سالار نیز بر اساس دستخط و فرمان شاه مأمور شد که اداره‌ای برای ثبت نوشتجات و معاملات همانند دول اروپایی تشکیل دهد. به‌علاوه اسناد و نوشته‌ها را تمبر بزنند و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط گردانند. بعدها وزارت عدلیه اعظم اسناد و قباله‌ها را تسجیل و مهر می‌کرد. هرگاه یکی از طرفین معامله یا سند از اتباع خارجه بود، متن سند به گواهی سفارت متبوع طرف خارجی می‌رسید. این وضعیت تا زمان مشروطه ادامه داشت[۴۳].
ولی چنین دستورالعملی به‌طور جد اجرا نشد و کماکان معاملات را ملاها و روحانیان مورد اعتماد مردم نوشته و در دفتری به نام دفتر شرعیات درج می‌کردند و شیوه کار غالباً به این صورت بود که اقرار و اعتراف متعاملین را در حاشیه سند گواهی می‌کردند و در پاره‌ای از موارد سند به امضای اصحاب معامله نیز می‌رسید.
۵ ـ حقوق ثبت بعد از تاریخ مشروطه تاکنون
به‌هرحال بعد از نخستین اقدامات در دوره قاجاریه و زمان مشروطیت، کار معاملات سر‌و‌سامان پیدا نکرد و مثل گذشته ادامه یافت تا این‌که در سال ۱۳۲۹ ه. ق. در ماده ۳۰ قانون تشکیلات عدلیه در مورد مباشرین و دفتر راکد ثبت‌اسناد و مدیریت ثبت پیش‌بینی و اشاره شد و تشکیل و ترتیب ثبت‌اسناد و حقوق و حدود و تکالیف آنها را موکول به قانون مخصوص نمود.
در سال ۱۲۹۰ خورشیدی در دوره دوم مجلس شورای ملی قانون ثبت‌اسناد در ۱۳۹ ماده به تصویب رسید. به‌موجب این قانون، دایره ثبت‌اسناد و دفتر راکد کلی در حوزه‌های محاکم قضایی وزارت عدلیه تأسیس و وظایف آن چنین بود؛ ۱ ـ ثبت‌اسناد مردم، ۲ ـ تهیه رونوشت اسناد ثبت‌شده، ۳ ـ تصدیق رونوشت اسناد، اصل و گواهی صحت امضا، هویت و حیات اشخاص، ۴ ـ قبول اسناد امانات اشخاص و نگاهداری و حفظ آن.
در این قانون به موضوع ثبت املاک اشاره نشده و اسناد ثبت‌شده هم لازم‌الاجرا نبود تا این‌که این قانون در دوره چهارم مجلس نسخ و قانون دیگری به نام قانون ثبت‌اسناد و املاک در ۱۲۶ ماده در ۲۱/۱/۱۳۰۲ به‌جای آن تصویب شد.
در قانون ۱۳۰۲ آورده شده است که اداره کل ثبت‌اسناد و املاک برای دو مقصود تشکیل می‌شود؛ اول ثبت املاک تا این‌که مالکیت مالکین و حقوق صاحبان حق نسبت به آن رسماً تعیین و محفوظ گردد. دوم ثبت‌اسناد برای این‌که اسناد رسماً دارای اعتبار شود. اداره مذکور تابع وزارت عدلیه بوده و رئیس آن به پیشنهاد وزیر عدلیه و به‌فرمان شاه منصوب می‌شود.
ویژگیهای این قانون به شرح زیر است؛ اولاً اداره ثبت املاک اختیاری است مگر در مورد نقل‌وانتقال خالصجات دولتی و اموال غیرمنقول ایالات و بلوکات و بلدیه‌ها و یا نقل‌وانتقال املاک بین اتباع خارجه و یا اتباع ایران در خارجه واقع شود و یا نقل انتقال املاک ثبت‌شده. ثانیاً ثبت‌اسناد اختیاری است مگر در مواردی که ذکر می‌شود؛ ۱ ـ اجازه یا امتیازاتی که از طرف دولت داده می‌شود، ۲ ـ نقل‌وانتقال راجع به‌عین یا منافع املاک یا حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت‌شده است، ۳ ـ نقل‌وانتقال راجع به‌عین اموال غیرمنقول دولت و ایالات و ولایات و بلوکات و بلدیه‌ها، ۴ ـ قراردادهایی که یک‌طرف آن دولت یا ایالات یا ولایات یا بلوک یا بلدیه است، ۵- وقف نامه راجع به املاک ثبت‌شده و ۶ ـ اجاره‌نامه راجع به املاک موقوفه درصورتی‌که مدت آن از ده سال بیش‌تر باشد. ثالثاً ثبت معاملات املاک ثبت‌شده در دفتر املاک. رابعاً لازم‌الاجرا شدن اسناد ثبت‌شده؛ اما باید یادآور شد که در این قانون تنظیم و ثبت‌اسناد جزو وظایف مباشرین اداره ثبت به شمار آمده است.
[۳۹]. نصیری اردو بادی، میرزاعلی تقی، القاب و مواجب دوره صفویه، تصحیح دکتر یوسف رحیم‌لو، دانشگاه فردوسی مشهد، ۱۳۷۱، صص. ۱۸۴ و ۲۰۳٫
[۴۰]. همان، صص. ۲۵۰ و ۲۵۱٫
[۴۱]. اختری، همان، تاریخچه کاپیتولاسیون و پی‌آمدهای آن در ایران، مجله کانون، شماره‌های مختلف
(۴۰ الی ۵۱)؛ مهدوی دامغانی، احمد، محاکم قضایی در زمان قاجار، مجله حافظ، ش.۳، خرداد ۸۳، ص. ۳۵٫
[۴۲]. راوندی، همان، ص. ۲۸۰ به نقل از ابراهیم فخرایی؛ گیلان در جنبش مشروطه، ص. ۱۳۴٫
[۴۳]. محمدی، سید جلیل، سیر مالکیت در ایران و چگونگی ثبت‌اسناد و املاک، مجله کانون، ش. ۱۹، ص. ۳۷٫
ادامه دارد
){kind=link}
1 دیدگاه
محمد رضا
تا کنون که ۶ قسمت این مقاله منتشر گردیده دارای نکات بسیار مفید و سازنده ای می باشد. از نویسنده آن جناب آقای اختری که زحمات زیادی برای تدوین آن متحمل شده اند تشکر می کنم.